Imagina que vendes tu casa, que está un municipio cualquiera del territorio español.
Se vende casa reformada en C/ Real 1 por 150.000 €.
Certificado Energético: en proceso.
200 metros de parcela, 150 construidos con buen estado de conservación.
Piscina. Aparcamiento.
Contacto Pepe 677-777-777.
Y adjuntas 25 fotografías.
Resulta que un tasador que está por la zona coge tu oferta y la introduce como comparable en la tasación que está realizando. Este tasador meterá en SU INFORME para el Banco de España, entre otros, los siguientes datos:
- Dirección.
- Link donde se anuncia.
- Superficie, estado de conservación, reformas.
- Referencia catastral.
- Persona de contacto y número de teléfono.
- Precio en el que se oferta.
Recordemos que en el anuncio había puesto Pepe que el Certificado Energético estaba "en proceso". La normativa en vigor establece que "La etiqueta se incluirá en toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento del edificio o unidad del edificio". Es público el acceso para comprobar quién tiene y no registrado el Certificado Energético.
En Andalucía, por ejemplo, se puede comprobar desde
aquí.
La Junta de Andalucía te sanciona por no tener Certificado Energético. Primer problema.
Como los problemas nunca vienen solos resulta que tú no tenías declarado ante el Catastro, ni la ampliación que hiciste sin papeles de ninguna clase, ni la piscina, ni el aparcamiento. Para el Catastro, además, tu casa sigue siendo de 1900 y no tiene reformas ninguna.
Es jueves por la tarde y llaman a la puerta. Es el cartero. Y te preguntas
¿Por qué me envía el Catastro una carta? Resulta que tu municipio está en Procedimiento de Regularización Catastral y que han detectado, entre otras cosas porque lo han comprobado en la web, que tu casa tiene dos plantas, una piscina, un aparcamiento y unas reformas que no has declarado.
El valor catastral, ese que además es el que tienes de base para el cálculo de la plusvalía y el impuesto de transmisiones patrimoniales, entre otros, te va a aumentar un 200% y tienes que pagar los retrasos de los ejercicios no prescritos. En total más de 3.000 €. Y solo en IBI, a partir de ahora pagarás el doble de lo que pagabas. Segundo problema.
Al final, ¡¡qué aventura esta!!, vendes tu casa. Mientras arregláis la tasación y le dan a él la hipoteca, das de baja la luz y el agua, porque ya que la contrate el nuevo propietario de alta donde quiera, y además tú tienes muchos gastos.
Resulta que como la planta de arriba, la piscina y el aparcamiento la hiciste sin papeles ningunos porque pa qué, pa qué gastar dinero, ahora cuando el nuevo propietario va a dar luz y agua no puede. Le dicen las compañías suministradoras que por favor aporte licencia de ocupación del inmueble. Pero tú no le aportaste ese documento cuando la vendiste. Tu casa era del año de la polca, la heredaste de tus padres y ellos de los suyos. Y en el ayuntamiento, que le consta que hiciste reformas sin licencias, no le dan dicho documento. O sea que has vendido una casa a la que no le dan ni luz ni agua.
Tu inmueble, ahora suyo, está asimilado a fuera de ordenación (los famosos AFOs) y o lo legalizas o lo declaras en asimilado a fuera de ordenación que lo más que te va a permitir es pintar cada 5 años. Tercer problema.
Ha pasado un año. Te has mudado y has olvidado el calvario que pasaste para vender tu casa. Todavía te da pánico cruzarte con el comprador porque lo más bonito que te dice por la calle es estafador. Anda que no le costó dinero al pobre solucionar todos tus problemas.
Al final, como eres un pirata, escrituraste por 100.000 €, que, además, estaba por debajo del valor fiscal. Hacienda de una u otra forma sabe que tú vendías la casa por 150.000 € (entre otras cosas el Banco de España tenía una tasación con toda la información que tenías colgada en web cuando la anunciabas). Y que además estabas en mercado porque todos los comparables de aquella época estaban en ese precio. Además, como te aumentaron el valor catastral con efecto retroactivo y HACIENDA LO SABE, el valor fiscal ahora supera el valor por el que tú lo ofertabas en internet.
El pobre infeliz que compró tu casa recibe una comprobación de valores. Hacienda dice que tu casa, ahora suya, vale más de lo que habéis declarado y que le debéis pasta. Mucha. El pobre infeliz del Impuesto de Transmisiones y tú del IRPF. Cuarto problema.
Como nos repetía mi suegro hasta la saciedad: lo barato, sale caro.
Mis consejos para evitar problemas con tu casa:
- Las reformas, con proyectos y licencias, siempre bajo amparo de la legalidad urbanística. Es una inversión, no un gasto, y además desgrava. Todo.
- Si tienes pensado vender o alquilar, solicita a un técnico competente el Certificado Energético ¡tiene una validez de 10 años!
- Catastro y Registro adecuado a la realidad física. Si tienes dudas, consulta con técnico competente.
- Haz una auditoría catastral de tu inmueble. Ahorrarás muchos impuestos.
Seguro que se me irán ocurriendo mil problemas más que pueden surgir por hacer las cosas mal, por hacerlas como "las hace todo el mundo", porque "nunca pasa nada". Si os ha pasado algo de esto, nos encantará ver vuestros comentarios.
