Catastro sabe cuánto vale tu casa ¿lo sabes tú?

Los últimos días de 2017 he tenido en el blog una pequeña encuesta: ¿sabes cual es el valor catastral de tu casa?.




El resultado de la misma es que la mayoría de la gente no lo sabe; lo ha mirado alguna vez en el recibo del IBI pero no lo recuerda.




Ahora está en los medios la actualización aprobada por el Estado de los valores catastrales aunque este año como no se han puesto de acuerdo con la LPGE lo han hecho a través del Real Decreto-Ley 20/2017 . Voy a morir infartada viendo cómo confunden los medios a la gente con sus titulares "la actualización del catastro sube el IBI en 1.296 municipios" , "las ciudades donde más subirá el IBI en 2018"...




De esta forma todos los municipios afectados  con los coeficientes que indica en el mismo modificarán su valor catastral con fecha de efectos 01 de enero de 2018. De este modo, los inmuebles que están dentro de los términos municipales tendrán un mayor o menor valor catastral a partir de ahora y hasta nuevo cambio.




En modo mantra: lo que va a subir (o bajar) es el valor catastral, no el IBI. El IBI es un impuesto cuya base imponible es el valor catastral pero que el tipo impositivo lo fija cada Ayuntamiento. Por lo que al final el IBI subirá o bajará dependiendo de lo que cada Ayuntamiento, a través de sus ordenanzas fiscales, establezcan.




¿Qué es el valor catastral?




Es el valor que catastro dice que vale nuestra casa, nuestra parcela, nuestro piso, nuestro aparcamiento, nuestro chambao en medio de la nada. Y sobre ese valor es sobre el que se paga el IBI, plusvalía, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, Impuesto de Sucesiones y Donaciones...




Más o menos todos podemos saber o tener cierta idea de cuánto es el valor de mercado de nuestros inmuebles. Pero es valor es el que nosotros CREEMOS que vale. Alguien pagará eso (o no) si nos decidimos a venderlo (o hipotecarlo). Pero existe otro valor, que es el catastral, que es el que HACIENDA asigna a nuestros inmuebles y sobre el que pagamos impuestos y que desconocemos en la gran mayoría de los casos.




¿Queremos salir de dudas si mi casa vale más que la tuya? Comparemos sus valores catastrales. Qué más da lo que el mercado en un momento determinado establezca que vale. Existe un valor técnico, adoptado por Catastro, que es un Registro del Ministerio de Hacienda, que determina un valor para cada inmueble ¿no nos interesa saber cual es?




¿Dónde podemos comprobar el valor catastral de nuestro inmueble?




El valor catastral es un dato protegido, nadie sin la autorización oportuna puede ni debe saberlo. Solo el titular catastral y determinadas figuras pueden solicitarlo.




El valor catastral suele venir en los recibos de IBI siempre que no sean recibos SEPA de estos que te manda el Banco que solo viene el importe del recibo y poco más. En los recibos normales viene la referencia catastral, el valor catastral, el valor catastral del suelo, el de la construcción si la hay, el tipo impositivo que fija cada ayuntamiento, las bonificaciones si las tiene y la cuota íntegra y líquida.




El valor catastral también podemos consultarlo en el ayuntamiento del término municipal donde radique el inmueble, en la Gerencia del Catastro que le corresponda al inmueble. Lo más cómodo es consultarlo a través de la Sede Electrónica del Catastro siempre que se disponga de Certificado Digital. Obteniendo una certificación de datos catastrales obtendremos, además del valor catastral del suelo y de la construcción, si la hubiera, los datos de nuestros vecinos colindantes (Dirección, nombre y apellidos, referencia catastral y DNI).




¿Cómo saber si mi valor catastral está bien?



Pues la única forma que tenemos de saber si está bien valorado o no es mediante una revisión catastral por un técnico especializado en catastro. Da igual que tengamos un primo, vecino, padre, hijo o cuñado que sea aparejador, arquitecto, o similar y que pensemos que él nos lo puede mirar.


NO.




El catastro es todo un universo paralelo.




Si se pone en manos de personas no adecuadas no solo no va a tener ahorro sino que puede ser que le suban el valor que tenía en un principio.




Para hacer una revisión catastral necesitan técnicos acostumbrados a trabajar con el catastro y que tengan los suficientes conocimientos para saber por qué están dando el valor que le están dando a su inmueble y cómo poder adecuarlo según la normativa actual a la realidad física de su inmueble.




Si quiere saber si está pagando de más por su inmueble no lo dude: envíenos un correo a revisionescatastrales@gmail.com.

Se me olvidaba...¡¡Feliz 2018!!

¿Te gusta pagar impuestos?

Si tu respuesta es SÍ no sigas leyendo esto.

Si no te gusta y quieres pagar solo lo justo y necesario, te voy a explicar cómo pagar menos impuestos y no delinquir en el intento en solo 3 pasos:

1) Localiza un recibo de IBI, a ser posible reciente, del inmueble en cuestión.

2) Mándalo a revisionescatastrales@gmail.com para que te lo revisemos de forma GRATUITA y te presupuestemos sin compromiso nuestro trabajo, en caso de ahorro.

3) Una vez obtenida la resolución del Catastro disfruta de tu ahorro (y de la devolución de ingresos indebidos en su caso) entre otros en el IBI y en la plusvalía y evita complicaciones con Hacienda en el impuesto correspondiente (Impuestos de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, Impuestos sobre Sucesiones y Donaciones...).

Pagarás menos IBI, menos plusvalía, menos IRPF, menos Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, menos Impuesto de Sucesiones y Donaciones y tendrás más ventajas a la hora de una comprobación de valores de Hacienda.

Sobre política de protección de datos y privacidad: se informa a todos los usuarios la existencia de un fichero donde se almacenarán sus datos personales que sean recogidos a través de este blog, que serán conservados para enviar publicidad de nuestros servicios.

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El Gran Hermano inmobiliario.

Imagina que vendes tu casa, que está un municipio cualquiera del territorio español.

Anuncias en Idealista y MilAnuncios:

Se vende casa reformada en C/ Real 1 por 150.000 €.

Certificado Energético: en proceso. 

200 metros de parcela, 150 construidos con buen estado de conservación.

Piscina. Aparcamiento.   

Contacto Pepe 677-777-777.

Y adjuntas 25 fotografías.

Resulta que un tasador que está por la zona coge tu oferta y la introduce como comparable en la tasación que está realizando. Este tasador meterá en SU INFORME para el Banco de España, entre otros, los siguientes datos:

- Dirección.

- Link donde se anuncia.

- Superficie, estado de conservación, reformas.

- Referencia catastral.

- Persona de contacto y número de teléfono.

- Precio en el que se oferta.

Recordemos que en el anuncio había puesto Pepe que el Certificado Energético estaba "en proceso". La normativa en vigor establece que "La etiqueta se incluirá en toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento del edificio o unidad del edificio". Es público el acceso para comprobar quién tiene y no registrado el Certificado Energético.

En Andalucía, por ejemplo, se puede comprobar desde aquí.

La Junta de Andalucía te sanciona por no tener Certificado Energético. Primer problema.

Como los problemas nunca vienen solos resulta que tú no tenías declarado ante el Catastro, ni la ampliación que hiciste sin papeles de  ninguna clase, ni la piscina, ni el aparcamiento. Para el Catastro, además, tu casa sigue siendo de 1900 y no tiene reformas ninguna.

Es jueves por la tarde y llaman a la puerta. Es el cartero. Y te preguntas ¿Por qué me envía el Catastro una carta? Resulta que tu municipio está en Procedimiento de Regularización Catastral y que han detectado, entre otras cosas porque lo han comprobado en la web, que tu casa tiene dos plantas, una piscina, un aparcamiento y unas reformas que no has declarado.

El valor catastral, ese que además es el que tienes de base para el cálculo de la plusvalía y el impuesto de transmisiones patrimoniales, entre otros, te va a aumentar un 200% y tienes que pagar los retrasos de los ejercicios no prescritos. En total más de 3.000 €. Y solo en IBI, a partir de ahora pagarás el doble de lo que pagabas. Segundo problema. 

Al final, ¡¡qué aventura esta!!, vendes tu casa. Mientras arregláis la tasación y le dan a él la hipoteca, das de baja la luz y el agua, porque ya que la contrate el nuevo propietario de alta donde quiera, y además tú tienes muchos gastos. 

Resulta que como la planta de arriba, la piscina y el aparcamiento la hiciste sin papeles ningunos porque pa qué, pa qué gastar dinero, ahora cuando el nuevo propietario va a dar luz y agua no puede. Le dicen las compañías suministradoras que por favor aporte licencia de ocupación del inmueble. Pero tú no le aportaste ese documento cuando la vendiste. Tu casa era del año de la polca, la heredaste de tus padres y ellos de los suyos. Y en el ayuntamiento, que le consta que hiciste reformas sin licencias, no le dan dicho documento. O sea que has vendido una casa a la que no le dan ni luz ni agua.

Tu inmueble, ahora suyo, está asimilado a fuera de ordenación (los famosos AFOs) y o lo legalizas o lo declaras en asimilado a fuera de ordenación que lo más que te va a permitir es pintar cada 5 años. Tercer problema.

Ha pasado un año. Te has mudado y has olvidado el calvario que pasaste para vender tu casa. Todavía te da pánico cruzarte con el comprador porque lo más bonito que te dice por la calle es estafador. Anda que no le costó dinero al pobre solucionar todos tus problemas.

Al final, como eres un pirata, escrituraste por 100.000 €, que, además, estaba por debajo del valor fiscal. Hacienda de una u otra forma sabe que tú vendías la casa por 150.000 € (entre otras cosas el Banco de España tenía una tasación con toda la información que tenías colgada en web cuando la anunciabas). Y que además estabas en mercado porque todos los comparables de aquella época estaban en ese precio. Además, como te aumentaron el valor catastral con efecto retroactivo y HACIENDA LO SABE, el valor fiscal ahora supera el valor por el que tú lo ofertabas en internet.

El pobre infeliz que compró tu casa recibe una comprobación de valores. Hacienda dice que tu casa, ahora suya, vale más de lo que habéis declarado y que le debéis pasta. Mucha. El pobre infeliz del Impuesto de Transmisiones y tú del IRPF. Cuarto problema.

Como nos repetía mi suegro hasta la saciedad: lo barato, sale caro.

Mis consejos para evitar problemas con tu casa:

- Las reformas, con proyectos y licencias, siempre bajo amparo de la legalidad urbanística. Es una inversión, no un gasto, y además desgrava. Todo.

- Si tienes pensado vender o alquilar, solicita a un técnico competente el Certificado Energético ¡tiene una validez de 10 años!

- Catastro y Registro adecuado a la realidad física. Si tienes dudas, consulta con técnico competente.

- Haz una auditoría catastral de tu inmueble. Ahorrarás muchos impuestos.

Seguro que se me irán ocurriendo mil problemas más que pueden surgir por hacer las cosas mal, por hacerlas como "las hace todo el mundo", porque "nunca pasa nada". Si os ha pasado algo de esto, nos encantará ver vuestros comentarios.

Y como siempre, si necesitas cualquier información te atendemos sin compromiso en revisionescatastrales@gmail.com

¿Por qué me envía el catastro una carta?

Muchos municipios se encuentran actualmente en Procedimiento de Regularización Catastral.

Sin hacer una lista exhaustiva, en Sevilla, por ejemplo, están Estepa, Alcalá de Guadaira, Castilblanco de los Arroyos, Fuentes de Andalucía, Lora del Río y Villaverde del Río todos ellos hasta el 01 de julio de 2018.

Pueden consultar la lista de municipios afectados y el período en este enlace de la Dirección General del Catastro

 

¿Qué es eso?

 

Durante ese período los municipios afectados enviarán a los titulares catastrales de los inmuebles que se determinen una Propuesta de Regularización junto con la liquidación de la tasa de regularización catastral correspondiente (60 €).

 

Esta tasa hay que abonarla en el plazo que se indique.

 

¿Qué “regularizan”?

 

Este Procedimiento, que aprobó el Gobierno por la Ley 16/2012 de 27 de diciembre, por la que se adoptan diversas medidas tributarias dirigidas a la consolidación de las finanzas públicas y al impulso de la actividad económica, se regula para la incorporación al Catastro Inmobiliario de los bienes inmuebles urbanos y de los bienes inmuebles rústicos con construcción, así como de las alteraciones de sus características. El fin que persigue es garantizar la adecuada concordancia de la descripción catastral de los bienes inmuebles con la realidad inmobiliaria.

 

En esta Propuesta se nos notificará un nuevo valor catastral que afectará a nuestro inmueble y que nos supondrá una subida del IBI actual que estemos abonando y probablemente nos girarán recibos complementarios de los 4 años anteriores (o 5 incluyendo el actual).

 

Esto significa que sube el valor catastral, sube el IBI y nos reclamarán la diferencia de los 4 años (o 5) anteriores a este que tendremos que abonar.

 

A partir de ahora, además, nos subirá la repercusión del IRPF y del Impuesto del Patrimonio, y nos subirá también los Impuestos de Sucesiones y Donaciones y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, al ser su base el valor catastral que nos acaban de subir.

 

¿Qué puedo hacer si recibo una notificación?

 

Este procedimiento se inicia de oficio por la Administración, pero se ofrece un plazo de 15 días para poder formular alegaciones. Si en ese plazo no se formulan alegaciones, la propuesta de regularización se convertirá en definitiva.

 

En cambio, si se estima incorrecto el valor catastral y se presentan alegaciones, puede conseguirse importantes ahorros y evitar el pago de esos años anteriores. El IBI puede tener reducciones de hasta un 50%. Esta bajada del valor catastral afectará, además, a otros impuestos como son el ITP, Plusvalía, etc.

 

Es importante anotar la fecha en la que se recibió la Propuesta de Regularización Catastral y ponerse en contacto con nosotros a la mayor brevedad, porque solo se dispone de 15 días para presentar las alegaciones.

 

¿Y si no recibo nada pero no estoy de acuerdo con mi valor catastral?

 

Si no ha recibido esta Propuesta de Regularización Catastral pero estima que sus inmuebles tienen un valor catastral alto también puede iniciar un procedimiento de solicitud de rectificación catastral en el que somos expertos asesores y que le generarán importantes ahorros. Si necesita hacer cualquier consulta al respecto puede hacerla en revisionescatastrales@gmail.com. Estaremos encantados de ayudarle.

 

 

¿Por qué pago yo más IBI que mi vecino?

Esto es una cosa que es muy fácil de comparar cada año y que a muchas personas les trae por la calle de la amargura. Da mucho coraje, la verdad.

 

 

 

 

 

 

 

Vamos a ver: si mi casa es EXACTAMENTE igual a la de mi vecino ¿por qué él paga mucho menos IBI que yo?.

 

 

 

 

Las Ordenanzas Fiscales de cada Ayuntamiento, en particular para cada municipio, y el Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales, que es la normativa estatal que regula el Impuesto de Bienes Inmuebles, definen una serie de bonificaciones, algunas obligatorias y otras potestativas, que, ante dos inmuebles EXACTAMENTE iguales podría hacer que variara el IBI que paga cada uno de ellos. Un día hablaré de esto. Mola mucho.

 

Pero pongámonos en un caso que ninguno de los vecinos tiene bonificaciones de ninguna clase y sus inmuebles fueran EXACTAMENTE iguales. ¿Puede pasar que uno pague más que otro? SÍ, claro que sí.

 

Dos inmuebles iguales, de la misma promotora, en la misma calle, con los mismos metros y las mismas calidades pueden tener dos valores catastrales distintos. Y con mucha diferencia, en algunos casos.

 

Entre otras muchas causas suele ser por el valor catastral del suelo. Sí, ese sobre el que además se calcula la plusvalía.

Catastro tiene valoradas todas nuestras calles, las que valen más y las que valen menos, con importes obtenidos de rigurosos estudios de mercado que se hacen en cada Procedimiento de Valoración Colectiva. Y pasa, en más ocasiones que las que nos imaginamos, que un tramo de una calle vale más para catastro que otro.

Esto afecta sobre todo a los locales comerciales.

Cuántas veces no vamos andando por una calle y vemos que en una acera hay un montón de locales comerciales y todos parecen funcionar y en la de enfrente están todos los locales cerrados, que parece que acaba de pasar un huracán y se ha llevado hasta la tinta de los números de los carteles de "SE VENDE" (ains, ¿pone un 6 o un 8?).

Pues esto que nosotros observamos cuando sacamos al perro, que a unos les funciona mejor los negocios que a otros, que unas aceras valen más que otras, esto también lo sabe catastro. En los cursos estos de los gurús del emprendimiento te dicen que para que un negocio funcione solo necesitas 3 cosas: location, location, location.

Pues eso, ubicación.

 

Y aquí es dónde encontramos la explicación de por qué dos inmuebles exactamente iguales varían su valor catastral: en el valor del suelo.

 

También puede pasar que la diferencia en el IBI sea porque el valor catastral, que es la base imponible del impuesto, y que lo determina la Dirección General del Catastro pueda contener algún error.

 

Si tienes alguna duda sobre si el valor catastral de tu inmueble está correcto o no, solo tienes que enviarnos, sin ningún compromiso, el último recibo del IBI que hayas recibido. Con muy poco trabajo por tu parte, aportar un recibo de IBI, nosotros determinamos si está adecuado a la normativa.

No lo dudes, revisa, revisa, revisa.

 

 

 

 

¿Cuánto tendré que pagar de Impuesto de Sucesiones y Donaciones por heredar la casa de mis padres?

Una amiga me comentaba el otro dia en el parque que su madre estaba angustiada nada más pensar que, con lo que le había costado a ella y a su marido pagar la hipoteca, solo faltaba que el dia que lo tuvieran que heredar sus hijos perdieran la casa por no tener para pagar los impuestos. La fuente fidedigna era una vecina que había visto  por la tele que heredar costaba de media 35.000 € por persona.

Qué tranquilidad poder  decirle que, a dia de hoy, su caso (como la gran mayoria) entrarian dentro de las causas de exencion del Impuesto de Sucesiones y Donaciones y no pagaría nada en este concepto.

¿No?¿estás segura?. ¡Qué alegria le voy a dar a mi madre!

Me da mucho coraje que los medios  nos utilicen para sus intereses porque juegan con que hay gente que no se va a molestar en informarse de nada y a la que es muy fácil asustar, manipular y crear una falsa alarma. En Andalucía en los casos de parientes directos los primeros 250.000 € por heredero están, desde el 01 de enero de 2017, exentos. En el resto de los casos (herencias de tíos , primos y demás familiares) casi todas las comunidades pagan lo mismo.

Pongo varios ejemplos:

Ejemplo 1) 4 hermanos heredan de su abuela una casa y dinero por un valor total de 800.000€. A cada uno le corresponde 200.000€.

Eatarian exentos de pagar ISD.

Ejemplo 2) 1 madre hereda de su hija un piso, un garaje y un trastero con un valor total de 400.0000 €. Los primeros 250.000€  estarian exentos y pagaria ISD por los otros 150.000 € restantes.

Ejemplo 3) 5 hermanos heredan de su padre un piso y dinero por un valor total de 250.000€. A cada uno le corresponde 50.000 €. Estarian exentos.

Ejemplo 4) Señora que hereda de su marido un piso por valor de 200.000 €. Estaría exento de ISD.

Así que, a dia de hoy, en caso de parientes directos, si el total por heredero es menor de 250.000 €, están todos exentos de pagar ISD. Y si es mayor pagarán a partir de los 250.000 €. Podéis comprobarlo en este enlace de  la Junta de Andalucía.

Otro tema aparte es el resto de impuestos que también acompañan a este tipo de transmisiones, como el Impuesto del Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana (la famosa "plusvalía") que no estarán exentos, en la mayoría de los casos, tenga el  valor que tenga. Impuesto este que ademas es voluntario y los ayuntamientos sí pueden suprimirlos. ¿Por qué no organizamos mejor una campaña para eliminar la plusvalia que sí que nos afecta a todos?.

También puede pasar que te valoren de más tus inmuebles. Y que seas el más tieso del Cerro del Águila y Hacienda piense que tu piso vale 300.000 €. Como explico en esta entrada, para eso estamos los expertos en valoraciones inmobiliarias: necesitas una tasación pericial contradictoria

Como siempre, no me canso de recordar que un adecuado valor catastral nos ahorrará pagar de más en todos estos impuestos.

¡¡Me han dicho que necesito una Tasación Pericial Contradictoria...!!

...y ni siquiera se qué es. ¿Es muy caro? ¿Duele?
 

Hacienda no tiene por qué creerse nada de lo que los contribuyentes le decimos. Yo de verdad que imagino un embudo muy grande en medio de la Delegación de Economía y Hacienda. Si cuando Hacienda mete todas las declaraciones, autoliquidaciones, solicitudes y declaraciones de datos que todos nosotros le presentamos resulta que todas pasan por el embudo....estupendo. Pero en cuanto alguna se sale "un poco" de lo que Hacienda estima normal, saltan todas las alarmas y empiezan las comprobaciones.

 

Hacienda tiene procedimientos de todo tipo: de verificación de datos, de comprobación limitada, de comprobación de valores...Este último, el de comprobación de valores es el que utiliza cuando no está de acuerdo con el valor de nuestro inmueble que hemos declarado (en una compraventa, una herencia, una donación...).

 

Como no está de acuerdo nos inicia este procedimiento y nos "gira" (que amable, nos gira, por no decirnos que pretende volvernos locos) una propuesta de liquidación.

Nos dice: mira, tú pagaste esta cantidad porque decías que tu inmueble te había costado 100.000 €. Pero es que nosotros pensamos que tu inmueble tiene un valor real de 200.000 € así que nos debes 10.000 € más los intereses (porque resulta que lo que pagaste, lo pagaste hace un año y ahora nos debes 10.000 €+intereses).

Estupendo. Hacienda me reclama 10.000 €+intereses. Cómo mola.

Ahora pueden pasar tres cosas: que te sobre el dinero y pagues los 10.000 € + intereses (o porque sepas fehacientemente que has puesto mal el valor del inmueble), que seas del tipo que más me saca de quicio, y que indico en este post: esa gente que no reclama nada por defecto o que obviamente no estés de acuerdo y te asesores y tu asesor te indique que para el procedimiento de tasación pericial contradictoria (en adelante, TPC) necesitas una tasación de parte, también llamado hoja de aprecio. Si tienes un buen asesor (como es mi caso -modestia aparte) habrá casos en que no te haga falta siquiera una hoja de aprecio porque somos capaces de solucionarlo antes de llegar a ese punto.

Las TPC son los mecanismos que nos regala la normativa para poder reclamar ante estas comprobaciones de valor. Es un procedimiento con sus tiempos marcados y con distintos requerimientos que, entre otras pautas, requerirá una hoja de aprecio, que es una tasación de parte, hecha por un perito de parte.



Esta hoja de aprecio la debe hacer un experto en valoraciones inmobiliarias y en ellas el tasador, sobre la normativa en vigor, motivará a la administración el valor de su inmueble. Dicho experto visitará su inmueble, lo medirá, comprobará la realidad urbanística, registral, catastral y física de su inmueble, realizará un profundo estudio del mercado inmobiliario (en la fecha del hecho, acto o negocio) y emitirá un informe con sus conclusiones.

¿Cuánto cuesta una TPC?
 

La TPC es un procedimiento en sí que debería encomendarse a profesionales que estén acostumbrados a trabajar con Hacienda. Suele oscilar dependiendo de la propuesta de liquidación que se les haya girado, pero en todo caso, supone una inversión muy pequeña para la cantidad que se ahorra (al disminuir o anular directamente la propuesta de liquidación).


¿Cuánto cuesta la tasación de parte?


Cada técnico es libre de fijar sus honorarios, según su leal saber y entender, pero suele costar más o menos como una tasación de ese mismo inmueble, que se fija en razón al valor de mercado.

Aunque una hoja de aprecio (tasación de parte) de un inmueble puede hacerla cualquier arquitecto o arquitecto técnico colegiado para urbana y los agrónomos colegiados para rústica, recomiendo que confíe su problema con Hacienda a un experto en valoraciones inmobiliarias que es el profesional que va a saber motivar y justificar dicho valor adecuadamente ante la Administración. 

He recibido una carta certificada, ¿qué hago?

Ante todo, mantener la calma.

Estoy tratando de recordar pero nunca me han dado ninguna buena noticia por carta certificada. El otro día paseando al perro, el cartero me reconoció por la calle, dio la vuelta con su moto, me sonrió y me dijo: "buenos días umía" y me dio un regalito: una multa de tráfico.

Con estas cosas pasa como con las etapas del duelo, en las que hay 5 fases:

1) Negación.

2) Ira.

3) Negociación.

4) Depresión.

5) Aceptación.

Volvemos a la carta certificada que hemos recibido. La leemos y releemos y lo primero que pensamos: se han equivocado. No he sido yo (negación). Al rato empiezas a pensar, bueno pues a lo mejor algo de razón llevan, ¡por favor con lo mal que me viene este mes pagar esto!, ¿por qué me pasa todo a mí?, es que la vida no es justa (ira). Al día siguiente piensas: vale, ¿qué hago ahora?(negociación).

Lo primero y muy importante: apuntar en una esquina a boli el día que se recibió la carta. Puede que pienses que no se te va a olvidar, cómo olvidar este día. Pero a los diez días ya no te acuerdas si fue lunes o no porque tuviste que ir al dentista y si se pasan los plazos en la mayoría de los casos nos quedamos sin modo de reclamar.

Lo segundo, pero no menos importante es pedir asesoramiento sobre el tema. Puede que creamos que es justo lo que se nos reclame (y puede que sea cierto- yo acabo de abonar en la DGT aquella multa) pero puede ser que no. Y como no lo sabemos tenemos que asesorarnos. Llevo años tratando con clientes que se quejan que les están cobrando recibos atrasados que no saben de qué es. Cuando les digo que les tuvo que llegar una Propuesta de Alteración Catastral como consecuencia del Procedimiento de Regularización Catastral 2013-2116, me contestan SIEMPRE: "no, que va. Yo recibí una carta, fui al ayuntamiento, me dijeron que era porque no había declarado la obra que hice hace años y como era verdad que no la había declarado, pues pagué los 60 € y metí la carta en una caja donde meto todos los papeles". Pues estimada vecina: de aquellos fangos vienen estos lodos.

El Procedimiento de Regularización Catastral es uno de los procedimientos que utiliza el catastro para actualizar su base de datos.

Si recibe una carta certificada de este procedimiento implica que le va a subir el valor catastral de su casa para SIEMPRE.

Le va a subir el IBI.
Le va a subir la imputación del impuesto sobre la renta.
Si vende, dona, regala, permuta, su casa, le va a subir la plusvalía.
Si compra, recibe en donación o en herencia (...) una casa que haya sido revisada, le va a subir el impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados o el impuesto de sucesiones y donaciones.
Y podríamos seguir así un rato más.

Pero, en lugar de asesorarse, ha metido la carta en un cajón y lo ha cerrado con llave, ha dejado que pase el plazo de reclamación, y está pagando religiosamente los recibos que estimen oportuno girarle como consecuencia de esa revisión.  Y es que dependiendo del tipo de notificación que recibamos tendremos 15 días hábiles o 1 mes para reclamar.

¡¡HAY SALIDA!!

En muchas ocasiones este valor catastral que estima Catastro no está bien adoptado y se puede reclamar. Una vez que nos resuelva el catastro, en ocasiones, no solo no nos van a cobrar recibos atrasados, si no que puede que nos devuelvan lo que han estado cobrando de más.

Si eres titular catastral de algún inmueble en uno de estos municipios de Sevilla en 2017 puede que recibas una carta certificada como la que te indico.

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Desde Alcalá de Guadaira, Cantillana, Castilblanco de los Arroyos, El Viso del Alcor, Fuentes de Andalucía, La Campana, La Rinconada, hasta Mairena del Alcor, Tomares y Villaverde del Río.  Solo en Sevilla, hay 32 municipios en total en los que  se pueden ir recibiendo hasta el 01 de julio de 2018 este tipo de notificaciones.

Si quieres consultar de otras provincias, puedes mirarlo en este enlace de la Portal de la Dirección General del Catastro

Si recibes una notificación como esta, no lo dudes: anota la fecha y envíalo a revisionescatastrales@gmail.com. De forma gratuita saldrás de dudas en un momento si puedes echar para siempre y bajo llave esa carta al cajón o no.

¿Por qué no consigo vender mi casa?

Los tasadores nos llevamos toda la vida haciendo estudios de mercado. Sabemos en cuanto se pone un cartel nuevo en venta en la zona de trabajo nuestra, quién lo vende, cómo está el inmueble, cuánto pide y si está "en mercado" o no. Pero hay muchas veces que nos toca buscar y  rebuscar por los portales hasta tener una idea clara de cómo está el mercado.

Considero que hay dos tipos de anuncios: los de inmobiliaria y los de particulares. Dentro de las inmobiliarias es cierto que también hay un mundo de diferencia: están las que te vienen perfectamente indicado todo, suele tratarse de inmobiliarias fuertes que dan una formación especializada a sus comerciales y están las del típico anuncio en el que ni siquiera especifica que se trata de un "profesional" (ains, ¿no lo he puesto? ya ves es que tengo tantos anuncios que ni siquiera se a cual te refieres...). Con los anuncios de los particulares daría para escribir una trilogía. Los hay verdaderamente graciosos, de tirarme diez minutos a carcajada limpia, por la descripción del inmueble, por el precio excesivo, por las fotos con la familia y los amigos....Pero rara es la vez que te sirve para el estudio de mercado un inmueble de un particular, porque si no le falta el precio (que además no lo tiene claro en cuánto lo va a vender), le faltan los metros y no lo sabe (y su hijo, que es el que lleva el tema, no está) o ni siquiera tiene claro si lo va a vender o no (yo es que lo he puesto por si aparece alguien que me paga lo que quiero).

Imaginamos que buscamos piso en la zona que nos gusta, de 3 dormitorios, dos baños, de entre 80 y 100 m² y, tras aplicar los filtros, nos aparecen 50 resultados. ¿Cómo nos decidimos? Empezamos a ver los primeros y empiezan los descartes:

1) No hay fotos. Vale, los otros 49 inmuebles del resultado del filtro de búsqueda si tienen foto, así que me salto tu inmueble y ni lo miro.

2) Hay fotos pero dan miedo. Mucho miedo. Hay muebles que te recuerdan a las peores películas de terror de cuando eras pequeña, fotos antiguas de la familia por todas partes, muñecas antiguas, cuadros espantosos y colchas de hace 3 generaciones. Después de 87 fotos no recuerdas haber visto ni la cocina ni el baño y tienes el corazón encogido. No te imaginas a tus hijos viviendo ahí ni después de la mayor reforma del mundo. Vale. Ya me hago una idea de que era la casa de algún familiar fallecido. 

3) Tiene foto, no dan miedo  pero o bien son pocas o no consigues ver nada de lo que interesa. Están borrosas, desenfocadas, movidas o solo enfocan a unos muebles monísimos que te encantan (pero el anuncio indica claramente que se vende vacía). De la cocina solo se ve parte del microondas que no entra en el precio (aunque se puede negociar) y del baño, la cortina de Ikea. También puede pasar que aparece una casa absolutamente abarrotada. Hay que hacer un esfuerzo visual para ver cómo son los revestimientos o las ventanas. De las fotos del baño se aprecia claramente que alguien acaba de usarlo  con las toallas tiradas por el suelo y la tapa del inodoro abierta. Los niños y el perro aparecen en las fotos con la abuela al fondo, viendo la tele.

4) No vienen los m² de parcela o los m² construidos o ninguno de los dos. Si es una casa a todos nos interesa saber qué parcela tiene y por supuesto cuántos m² construidos tiene.

5) Reflejan solo los m² de escrituras. En fin, AHORA las Administraciones Públicas lo están intentando (coordinar el registro y el catastro) pero todos sabemos que rara es la escritura en las que los metros que vienen son los que existen en realidad. Piso de 89 m² según escrituras. Vale, ¿y en verdad cuántos hay?¿70?¿60?

6) No hay croquis del inmueble. "Amplio apartamento en el centro de 50 m²" pero claro, al no ver el croquis, no descubres hasta que no estás allí que es  un tubo de 1,5 metro de ancho por 33 metros de largo que para pasar al único baño tienes que atravesar la cocina, el salón y los dos dormitorios.

7) No tiene certificado energético (¡¡¡o está en tramite!!!) El certificado  energético tiene una validez de diez años y es obligatorio tenerlo para vender un inmueble. ¿Tan pocas esperanzas tienes en vender que crees que vas a tardar más de diez años? Además, la normativa en vigor obliga a incluir la etiqueta de eficiencia energética (que nos la darán con nuestro certificado energético) en TODA publicidad destinada a la venta y arrendamiento de inmuebles. En mi última búsqueda todos los inmuebles tenían certificado pero eran G. No había ninguna etiqueta colgada. Seamos serios, el certificado energético que EXISTA, que esté bien hecho y adjuntando su etiqueta de eficiencia energética  Nos evitaremos sofocones y multas.

8) No pone el precio. Llamas. "Ven a verlo y te lo digo". Claro, mire Vd: yo no tengo nada más que hacer en esta vida que ir a ver su casa para que cuando terminemos, resulte que me ha encantado y que me suelte en toda mi cara, y sin estar de broma, que quiere 600.000 euros porque era de su padre y le tenéis mucho cariño a esta casa aunque está para tirarla entera. No poner precio da a entender que no estas seguro porque no tienes ni idea (y puede resultar que cualquiera te pueda engañar) o a lo peor puede dar a entender que lo piensas escriturar por la mitad de lo que vendas. En ambos casos no transmite  nada de confianza. 

9) No incluye la referencia catastral. Tampoco la consulta descriptiva y gráfica de mi inmueble que se puede obtener gratis desde la Sede Electrónica del Catastro. Por ley debe aparecer en todos los documentos con trascendencia económica. Además refleja dirección, superficie y antigüedad, de forma que el que quiera venir a verlo ya ha podido verlo por Google Maps y yo, como vendedor, tengo algo más de confianza en que no viene a perder su tiempo y el mío: tiene claro lo que vendo y lo quiere. O al menos está interesado.

10) No describe de forma integral el inmueble. "Bonito piso en segunda planta" es estupendo para un anuncio por palabras pero los portales no cobran (que yo sepa) por palabras, así que ¿por qué no hacer las cosas detalladamente? Detallen todo lo que puedan. Desde las cosas más elementales (estado de conservación, ascensor, garaje, trastero (o posibilidad de obtenerlos), instalaciones (termo de butano, eléctrico, sistemas centralizados de climatización, splits), cómo son las carpinterías, los revestimientos, qué reformas se han hecho, sus ventajas de ubicación y transporte público...

Aunque en esto de vender y comprar, como en todo, hay que tener suerte y que llegue el cliente que quiere tu casa, creo que llegará más fácil si se ponen en manos de profesionales inmobiliarios solventes o si lo quieren hacer directamente, se siguen estas simples recomendaciones:

1) Asesorarse por técnico competente. Lo primero que habría que hacer antes de pensar en vender algo es que un técnico competente visite su inmueble y le aporte un dossier con un asesoramiento sobre el valor de mercado, un croquis acotado, el certificado  energético del inmueble, le revisen la documentación registral y catastral y le optimicen el valor catastral para pagar menos impuestos.

2) Hacer muchas y buenas fotos. Las fotos de tu casa es lo que van a ver los clientes en la web. Son vuestra tarjeta de visita. Si les cuadra el precio, les gustan las fotos y le encajan las medidas del croquis, al quedar para la visita tienes muchas posibilidades de que se vaya a cerrar la venta. Que estén enfocadas y que se vea el inmueble (no los muebles, a menos que entren en el lote). Hay que procurar tener el inmueble tanto en la vista del técnico como en las visitas de los posibles clientes, limpio, recientemente  pintado a ser posible, bien iluminado, con la mínima cantidad  posibles de muebles, personas y animales domésticos. Si os habéis decidido firmemente a vender la casa es hora de ir soltando lo que no te vayas a quedar. O venderlo. Y lo que tú no quieres no lo dejes para que lo tenga que tirar el que va a comprar. Hay muchos portales para vender cosas que ya no usas como Wallapop y Milanuncios. Si no crees que nadie te pueda pagar puedes regalarlo en sitios como Te lo doy Gratis o No lo tiro, lo regalo.

3) Subir las fotos, el croquis, el certificado energético, la consulta descriptiva y gráfica  y la información  más  completa posible a varios portales.  Hay muchos, entre otros, Idealista y  Milanuncios. Pon un número de teléfono que pienses contestar o un correo electrónico. Atiende el teléfono y devuelve los mensajes. Si cambias de opinión o vendes el inmueble dalos de baja: te ahorraras más molestias. Yo no soy muy fan de poner un cartel en la fachada, pero hay gente a la que también le funciona.

4) Cuando creas que un cliente esta realmente interesado NO FIRMAR NADA SIN ASESORAMIENTO LEGAL DE TU CONFIANZA. En estos casos, como en todos, es una inversión, no un gasto. Evitarás estafas, inspecciones, sanciones  y comprobaciones de Hacienda.

¡Suerte! Lo terminarás consiguiendo y de esto, como de todo, también se sale.

Cómo pagar menos impuestos en las transmisiones y no delinquir en el intento en solo 3 pasos.

Menos mal que no compramos o vendemos muchos inmuebles a lo largo de nuestra vida cotidiana porque al trasiego que supone salir de nuestra "zona de confort" se le unen miles de inconvenientes.  

 

Horas y horas y visitas tras visitas para buscar hasta encontrar, no ya lo que más nos guste, sino el inmueble que podamos permitirnos. La legislación además nos abruma con papeleo: tasaciones, certificaciones energéticas, escrituras, contratos de compraventa, señales de arras. Por unos meses nos convertimos en expertos en euribor y en tipos de interés de tantas peregrinaciones por los bancos para buscar la mejor hipoteca. Por fin un día te decides, pagas lo que te dicen que tienes que pagar y te quedas tu nueva casa. Una vez arreglado todo tenemos que adecuar el inmueble a nuestro gusto, la mudanza y a disfrutar.

 

Y alrededor del  año te viene una comprobación de valor de Hacienda diciendo que tu casa vale más de lo que tú has declarado. Y piensas ¿qué dicen? Si vale eso se la vendo al primero que pase por delante. Y empiezan los agobios que se podrían haber evitado muy fácilmente.

 

Para cualquier persona que esté pensando en comprar o vender un inmueble, y una vez se hayan decidido, les recomiendo encarecidamente que soliciten una revisión catastral antes de hacer nada. Bajar el valor catastral significará pagar menos impuestos y exponerte a menos comprobaciones por parte de Hacienda.

Cómo pagar menos impuestos en las transmisiones y no delinquir en el intento en solo 3 pasos:

 

1) Localiza un recibo de IBI, a ser posible reciente, del inmueble en cuestión.

2) Mándalo a revisionescatastrales@gmail.com para que te lo revisen sin compromiso.

3) Una vez obtenida la resolución del Catastro disfruta de tu ahorro (y de la devolución de ingresos indebidos en su caso) entre otros en el IBI y en la plusvalía y evita complicaciones con Hacienda en el impuesto correspondiente (Impuestos de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, Impuestos sobre Sucesiones y Donaciones...).

Gente que, por costumbre, no reclama nada.

Este verano alguien a quien respeto mucho profesionalmente y quiero personalmente me dijo que no insista en ofrecer los servicios de las revisiones catastrales. Me lo dijo muy seria y motivadamente: la gente no quiere líos. No reclama las comprobaciones que les hacen desde Hacienda, no reclama las multas. Pagan lo que se les diga y punto. No se complican la vida y destinan todos sus esfuerzos económicos  a pagar cosas "comunes", no en invertir en posibles ahorros fiscales. 

Generalmente lo que se invierte en una revisión catastral es muy poco, entre 200 y 500 €, según cada presupuesto, y este importe se recupera el primer año solo con el ahorro en el IBI.

En una de las últimas resoluciones que recibimos, el cliente ahorró 400 € por año y le correspondía reclamar la devolución de ingresos indebidos a otros 400 €/ ejercicio.

Resumiendo:
Cliente invierte en una revisión catastral 300 €, tras la resolución le devolvieron lo cobrado de más (1.600 €) y ahorró para siempre 400 €/año. Además, como optimizó el valor catastral de su inmueble, sabrá que si tiene que transmitir por cualquier motivo su inmueble pagará solo lo que debe de pagar. Pagará menos plusvalía, menos impuesto de sucesiones, menos impuesto de transmisiones... 

Otro de los casos que he tenido este (entretenido) verano es un cliente que Hacienda le había hecho una comprobación de valor de una compraventa que hizo el año pasado. Lo que Hacienda utiliza para dicha comprobación de valor suele ser el valor catastral por un coeficiente por cada localidad. Como resulta que el valor catastral de su casa estaba mal aplicado (¡¡más del doble!!) el valor comprobado superaba y mucho el valor de compra. Si este cliente hubiera tenido bien calculado su valor catastral, Hacienda no le hubiera hecho ninguna comprobación de valor, porque el valor catastral por el coeficiente de su localidad no hubiera superado el valor declarado de la venta. Además entre otros, él como comprador hubiera pagado la mitad de impuesto de transmisiones y el vendedor pagaría la mitad de la plusvalía que le han cobrado. Ahora Hacienda le reclama 10.000 € que por supuesto que lo reclamaremos (y ganaremos).

Por mi dilatada experiencia profesional me consta que las grandes empresas y las personas con cierta cultura financiera tienen expertos en planificación financiera que les optimizan todos y cada uno de los impuestos. Cualquiera de nosotros pagamos más impuestos que las grandes empresas. Ellos sí reclaman nuestros servicios de optimización de impuestos. Nosotros, los técnicos de revisiones catastrales, adecuamos la realidad física de un inmueble con la realidad catastral (y la registral de paso).

Cada uno debe pagar por lo que de verdad tiene, no por lo que Catastro cree que tiene. 

Me da rabia pensar que todos nosotros, ciudadanos medios, gente "del montón", nos conformamos con pagar lo que nos digan sin siquiera asesorarnos o consultar con técnicos de nuestra confianza si estamos pagando  lo que nos corresponde.  

Hay que dejarse asesorar por expertos y preguntar. Preguntar y preguntar a gente de nuestra confianza para saber que adoptamos la mejor decisión ante nuestros problemas diarios. Si sabemos que hay gente experta en algo ¿vamos a tomar decisiones sin consultarles? Decisiones que ademas se traducen en tener que pagar (muchos) euros de forma indebida.  

Acaba de sonar el teléfono. Un cliente que ha recibido una comprobación de valor por 700 € de una compraventa del año pasado. Va y me dice "pago, ¿no?, total son "solo" 700 €". ¡¡Pues claro que no!! ¡¡Habrá que estudiarlo!!

¡Pago mucho de IBI!

En mi pueblo, como en otros muchos, el IBI se paga en dos veces y dos veces al año tengo que oir las quejas de mis vecinos diciendo: ¡pago mucho de IBI!.

El IBI, impuesto de bienes inmuebles, se calcula sobre el valor catastral de cada inmueble. Ese valor, en muchas ocasiones, no está bien calculado, lo que hace que paguemos más IBI del que debemos.

Las revisiones catastrales son auditorías que nos informan sobre sí dicho valor catastral está bien aplicado o no. Se consiguen ahorros de hasta el 50% solo en el IBI. Esto es, inmuebles que pagaban 500€ al año de IBI han pasado a pagar 250€ tras nuestro trabajo, además de devolverles lo cobrado de más en los 4 últimos ejercicios, en muchos casos.

Pero al bajar el IBI se reducen también el resto de impuestos asociados al valor catastral, plusvalías, impuesto de transmisiones patrimoniales, imputaciones en el impuesto de la renta...

Así que, a partir de ahora, si oyen quejarse a alguien de que paga mucho IBI tranquilamente pueden contestarle: revísalo.

¿Qué es una revisión catastral?

Es una revisión por un técnico especializado sobre si el valor catastral de su inmueble está adecuado a la realidad actual del mismo. Si se detecta que hay un error, se le indica al cliente que podemos iniciar el correspondiente procedimiento y le acompañaremos en todo el proceso, hasta la obtención de las correspondientes devoluciones de ingresos indebidos, en caso de que se hayan producido.

 

El valor catastral que el Catastro le asigna a su inmueble se puede consultar, entre otros, en el recibo del IBI y directamente en la Gerencia del Catastro.

 

El valor catastral se determina a través de los datos obrantes en el Catastro Inmobiliario, y estos datos pueden no estar actualizados, o, aunque lo estén, pueden no estar aplicados correctamente las normas técnicas.

El Catastro se actualiza a través de varios procedimientos, entre los que ha destacado en años anteriores el que ha afectado a todo el territorio nacional, el Procedimiento de Regularización Catastral 2013-2016. En los municipios que esté en vigor y solo a los inmuebles afectados, Hacienda comunicará a los titulares catastrales que, a partir de ese momento, tendrán un nuevo y mayor valor catastral. En ocasiones, además, cobrarán los retrasos de los últimos 4 años. 

En el siguiente enlace podéis consultar los municipios que están actualmente en Regularización Catastral: http://www.catastro.minhap.gob.es/esp/regularizacion_sec.asp

Al subir el valor catastral no es solo el IBI lo que sube, esa es la punta del iceberg. El IBI es lo que más nos suena porque es lo que pagamos dos veces al año, pero para el resto de impuestos, un erróneo valor catastral supone una carga enorme, y, muchas veces, nos pasa desapercibido por la cantidad de gastos que suelen acompañar a cualquier transmisión de inmuebles.

Un adecuado valor catastral nos puede ahorrar de media 10.000 € en una transmisión de 150.000 €.

¿Y si no estoy de acuerdo con el valor catastral de mi inmueble?

Recomendamos a todo el mundo que revise el valor catastral de su inmueble con técnicos especializados en el catastro. Tanto los particulares como las gestorías fiscales deben saber que la revisión catastral no es una valoración de mercado, no es un tasador el que debe hacerla. Es una formación muy especializada que requiere muchos años de experiencia. Representa una mínima inversión que consigue un gran ahorro.

Si quiere que le asesoraremos, de forma gratuita, sobre si su valor catastral, o el de sus clientes, es adecuado o no, puede informarse en revisionescatastrales@gmail.com sin ningún compromiso: estaremos encantados de atenderle. También podemos ayudarles si han recibido comprobaciones de valor de Hacienda o necesitan asesoramiento técnico sobre valoración de inmuebles en general.

El trabajo que desempeñamos nos resulta muy gratificante porque, una vez que se adopta el nuevo valor catastral, los clientes, además del ahorro futuro, tienen en el IBI la posibilidad de reclamar los 4 ejercicios no prescritos anteriores que les han estado cobrando de más.