¿Por qué pago yo más IBI que mi vecino?

Esto es una cosa que es muy fácil de comparar cada año y que a muchas personas les trae por la calle de la amargura. Da mucho coraje, la verdad.

 

 

 

 

 

 

 

Vamos a ver: si mi casa es EXACTAMENTE igual a la de mi vecino ¿por qué él paga mucho menos IBI que yo?.

 

 

 

 

Las Ordenanzas Fiscales de cada Ayuntamiento, en particular para cada municipio, y el Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales, que es la normativa estatal que regula el Impuesto de Bienes Inmuebles, definen una serie de bonificaciones, algunas obligatorias y otras potestativas, que, ante dos inmuebles EXACTAMENTE iguales podría hacer que variara el IBI que paga cada uno de ellos. Un día hablaré de esto. Mola mucho.

 

Pero pongámonos en un caso que ninguno de los vecinos tiene bonificaciones de ninguna clase y sus inmuebles fueran EXACTAMENTE iguales. ¿Puede pasar que uno pague más que otro? SÍ, claro que sí.

 

Dos inmuebles iguales, de la misma promotora, en la misma calle, con los mismos metros y las mismas calidades pueden tener dos valores catastrales distintos. Y con mucha diferencia, en algunos casos.

 

Entre otras muchas causas suele ser por el valor catastral del suelo. Sí, ese sobre el que además se calcula la plusvalía.

Catastro tiene valoradas todas nuestras calles, las que valen más y las que valen menos, con importes obtenidos de rigurosos estudios de mercado que se hacen en cada Procedimiento de Valoración Colectiva. Y pasa, en más ocasiones que las que nos imaginamos, que un tramo de una calle vale más para catastro que otro.

Esto afecta sobre todo a los locales comerciales.

Cuántas veces no vamos andando por una calle y vemos que en una acera hay un montón de locales comerciales y todos parecen funcionar y en la de enfrente están todos los locales cerrados, que parece que acaba de pasar un huracán y se ha llevado hasta la tinta de los números de los carteles de "SE VENDE" (ains, ¿pone un 6 o un 8?).

Pues esto que nosotros observamos cuando sacamos al perro, que a unos les funciona mejor los negocios que a otros, que unas aceras valen más que otras, esto también lo sabe catastro. En los cursos estos de los gurús del emprendimiento te dicen que para que un negocio funcione solo necesitas 3 cosas: location, location, location.

Pues eso, ubicación.

 

Y aquí es dónde encontramos la explicación de por qué dos inmuebles exactamente iguales varían su valor catastral: en el valor del suelo.

 

También puede pasar que la diferencia en el IBI sea porque el valor catastral, que es la base imponible del impuesto, y que lo determina la Dirección General del Catastro pueda contener algún error.

 

Si tienes alguna duda sobre si el valor catastral de tu inmueble está correcto o no, solo tienes que enviarnos, sin ningún compromiso, el último recibo del IBI que hayas recibido. Con muy poco trabajo por tu parte, aportar un recibo de IBI, nosotros determinamos si está adecuado a la normativa.

No lo dudes, revisa, revisa, revisa.

 

 

 

 

Me he comprado una casa sobre plano.

Ayer estaba en un cumple y empezaron mis amigos a contarme experiencias, todas terribles, de conocidos a los que los habían estafados o habían perdido cantidades terribles de dinero por haber invertido miles de euros para comprar una casa sobre plano.

 

¿Por qué la gente compra sobre plano si tiene riesgo?

 

 

 

Entiendo que el que compra sobre plano es por algunos de estos motivos: porque no necesita la casa en un plazo medio de 3 años, porque no dispone del dinero de la entrada y de esta forma puede pagarla en dos o tres años sin aumentar su carga hipotecaria, porque le salga más barato que una ya terminada, porque le guste la zona o le encante cómo van a hacer los pisos. Siempre está también el que desconoce que tiene riesgos. Ve un buen precio y se tira de cabeza sin ningún asesoramiento. Una vez alguien me contó que los viajes en globo tienen un alto riesgo de que todo salga mal desde que despega hasta que aterriza. Yo considero que la compra sobre plano pasa lo mismo: no sabrás cómo acaba hasta que no te dan tu casa terminada y estás satisfecho con la compra y con los 3 años de trato que te han dado.

 

Hay gente que puede pensar: pero es que es una casa nueva y el precio es mucho mejor que una casa de segunda mano en la misma zona. Y no es del todo cierto esa afirmación.

 

Ejemplo:

 

Casa de segunda mano disponible en septiembre de 2017- precio 200.000 €.

Casa comprada sobre plano disponible aproximadamente en septiembre de 2020- precio 180.000 €.

 

Aquí lo suyo sería un análisis de la VAN y la TIR y de millones de parámetros más que son complicados de entender. También los impuestos que afectan a una y otra compra que son distintos y que creo que haré otra entrada otro día. Para no eternizar la entrada voy a resumir: la casa de segunda mano es una realidad, un hecho, está ahí, existe y en el registro y en el catastro está dada de alta (en mi realidad imaginaria) tal y como existe en la realidad y la tengo disponible desde septiembre de 2017. Me puedo mudar ya o alquilarla hasta que me quiera mudar. La puedo vender si no me viene bien de aquí a 3 años porque me trasladen a 500 kilómetros. 

 

La casa de septiembre de 2020 existirá o no existirá. Es un hecho que depende de una probabilidad de que todo vaya bien, de que la situación actual que suponemos en septiembre de 2017 se continúe durante 3 años más. Además puede que, una vez que nos las entreguen, no sea lo que habíamos esperado. Ni lo que necesitamos porque nuestras circunstancias personales han cambiado. Además, si no dispongo de otra vivienda, tendré que estar pagando alquiler desde que firmo el contrato hasta septiembre de 2020, como mínimo (sin contar el tiempo que tardan en dar de alta los suministros y en montarme la cocina). Esos importes habría que tenerlos en cuenta al estudiar cada inversión.

 

¿Qué puede salir mal?

 

Puede quebrar la constructora, la promotora, el ayuntamiento, la comunidad autónoma o el estado pueden cambiar la normativa, se puede separar uno de los subcontratistas y quedarse la mujer la parte de la empresa que tenía que terminar las instalaciones, puede que al promotor le falte un papel, que no me han dicho (o no me entero) cual es, y no pueda contratar ni luz ni agua, me puedo quedar en paro y no tener para pagar el resto de la entrada, pueden no darme la hipoteca cuando llegue la hora de la entrega de llaves...y todos estos motivos de incertidumbre hay que valorarlos y establecer si nos merece la pena el riesgo.

 

Me troncho de la risa cuando me acuerdo de una amiga supergraciosa cómo me contaba que cuando le dieron su casa, después de 3 o 4 años esperando, resulta que solo le cabía una mesita de noche. No hablemos de cunas ni demás mobiliario para el dormitorio. Me decía, toda indignada ella, que el que había hecho el plano había dibujado más pequeñitas las mesitas de noche y la cama y que en el plano que a ella le dieron todo cabía muy bien. Encargó los muebles a medida, más pequeñitos, y punto. Peor fue un cliente que nunca consiguió meter su flamante Mercedes en su plaza de garaje, por la disposición de pilares y trasteros. O aquel que se le quedó el primer día encajado en la rampa de bajada y nunca más lo volvió a intentar. También me acuerdo con unos amigos muy queridos míos irnos en medio de un campo y replantearles, en modo arado, cómo sería su casa, para que se hicieran una idea de que los 14,00 m² de cocina de su casa sobre plano estaban más que aceptables.

 

Asesoramiento, asesoramiento, asesoramiento. Siempre es una inversión.

 

Se supone que es la inversión más grande de nuestra vida ¿no merece sentarnos a hablar y pensar y estudiar todo?.  Además de no firmar nada sin consultar con un abogado para cercioranos de que todo está correcto habría miles de puntos que hay que estudiar del inmueble en sí: la orientación, la situación dentro del solar, la iluminación natural que tendrá, el asoleo, las medidas interiores, las calidades constructivas (hay gente que se queja de que escucha al vecino ducharse o encender y apagar la luz), el confort térmico, el gasto energético, las zonas comunes, los vecinos que nos han tocado (me tuve que cambiar de bloque porque había unos que hacían barbacoa todos los fines de semana en la piscina de la comunidad y nadie se quejaba), que nos vaya a caber nuestro coche en el parking sin hacer doscientas maniobras, que tenemos un sitio para tender la ropa sin que el de abajo cuando haga las sardinas nos apeste la ropa... el día a día de la convivencia vecinal. Si sabemos lo que hemos comprado nos ahorraremos sofocones y muchos problemas.

 

Aún así todos estos problemas son minucias comparados a que no te entreguen la vivienda nunca y que pierdas tu dinero para siempre. Nada más hay que meter en Google "pasos para comprar una vivienda sobre plano" para que aparezcan numerosas y relativamente completas entradas como esta de Fotocasa

 

Qué menos que comprobar quién es el promotor, si el suelo existe, está a su nombre en el registro, quién es el constructor, si se tienen las licencias oportunas, que todas y cada una de las cantidades que entreguemos estén avaladas a cuenta, que en contrato figure nuestro plano, memoria de calidades, penalización por retraso...

 

Si tenéis ganas de leer podéis echar un vistazo a la derogada Ley 57/68 sobre percibo de cantidades anticipadas de la construcción y venta de viviendas que la Ley 20/15 ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras ha venido, por una lado a mejorar la seguridad jurídica y por otro lado a dejarnos un poco más indefensos ante las entidades bancarias. En Andalucía, por ejemplo, desde 2005 está regulado el Documento Informativo Abreviado que regula la información que se debe suministrar a los consumidores sobre los inmuebles.

 

Cuanta más información tengáis, mayor es la probabilidad de que acertéis en vuestra inversión. Si requiere tiempo e información comprar una casa, si es sobre plano, requiere más todavía.

 

 

 

 

¿Cuánto vale mi casa?

Es un recurso típico de tasadores responder a esto que "es de necios confundir valor con precio".

Por supuesto que para nosotros nuestra casa vale más de lo que cualquiera quiere pagarnos por ella. Le hemos hecho todas y cada una de las modificaciones que hemos podido permitirnos para adecuarla a nuestro gusto. El problema es que nuestro gusto no tiene por qué coincidir con el que venga a verla con intención de comprarla, y rara es la vez que el futuro comprador no requiera un importante prepuesto para convertirla en la casa de sus sueños, que además se molesta en ir detallándonos el primer día que viene a verla. Sí, muy mona su casa, pero yo tendría que tirar esto, la cocina entera fuera (¡pero si es nueva!), al patio ponerle un toldo, las puertas y los armarios hay que ponerlos nuevos (¡pero qué dice!¡si están ideales!)...

De las cosas más horteras que vi en mis años de tasadora en Marbella, y vi  muchas, fue un inodoro de color oro (como el resto de los sanitarios). De vez en cuando tengo pesadillas recurrentes con aquello . Y la propietaria estaba verdaderamente emocionada al enseñarme el baño. Además lo tenían colocado en modo trono LITERALMENTE: presidía la estancia y había que subir 3 escalones para llegar a él. Yo aguantaba la risa como podía mientras la entusiasmada mujer relataba cuánto le había costado encontrar un inodoro de aquella clase.  

Todo el mundo cree que su inmueble es de lujo. Pero para cada cual el lujo es una cosa. Los hay aquellos para los que el lujo es tener garaje, o un trastero, o dos baños, o una gran terraza, y para otros en cambio el lujo son unas vistas despejadas, sin tener vecinos cotillas enfrente.

Como dice un amigo muy querido de mi familia, para mí, el lujo es el espacio. En la Costa del Sol tasé pisos con espectaculares vistas a mar, montaña o golf, en una sola planta de 700 m² en los que el lavadero era más grande que mi dormitorio; impresionantes villas y casas de revista. 

Una vez tasé una casa entre montañas con unas sorprendentes vistas al mar. Le comenté a la persona que me acompañaba, que, por supuesto, no era el dueño sino uno de sus trabajadores, que qué suerte vivir con aquellas vistas tan impresionantes, que me respondió: cuando esta gente compró el solar ahí había una montaña, pero le pagaron al ayuntamiento y la voló. Me aguanté las ganas de llorar. Y gritar. Poderoso señor Don Dinero.

Historias para no dormir.

¿Cuánto vale mi casa?

Todos mis amigos cuando se han ido comprando sus viviendas me han invitado, antes de firmar nada, para que les diera mi opinión técnica sobre su inversión. Ya no se si ha sido por los 15 años de experiencia que me avalan o porque les consta que no les perdonaría saber que se han metido en semejante  embolao sin consultar con un experto.

Lo peor de esto es que, en algunas ocasiones, me ha tocado hacer de la mala de la peli y desmontarles todas y cada una de las ventajas que ellos me exponían entusiasmados al "chollazo" que habían encontrado. Y es que he visto cada cosa que pa qué. Desde pisos tubo anteriores a la época "Cuéntame" en los que se te quedan pegados los pies al entrar, a antros sin ascensor, sin ventilación ni iluminación natural.

Yo misma en mi época de estudiante alquilé un estudio que consistía básicamente en un cuarto de baño sin ventana y unas escaleras que daban a una sala-dormitorio de unos 6 metros cuadrados en los que habia un armario-cocina-lavadero. La primera vez que un familiar vino a verlo me dijo: "cuñá, esto no es un piso; esto es un zulo". Y así se le quedó: el zulo. Pero el zulo era un doceavo con una terraza con unas vistas despejadas y espectaculares sobre el Guadalquivir y estaba justo enfrente de la feria y al lado de la Uni. Y en aquella época esas tres ventajas podían con todas las desventajas.

Cuando mis amigos y conocidos piensan en vender sus casas siempre me dicen ¿por cuánto puedo vender mi casa? O también ¿a cuanto está el metro cuadrado en mi zona?. A mi esta última pregunta me hace gracia, siempre se me va la pinza y se me repite  en la cabeza ¿a cuánto está HOY el kg de pera?.  

El otro día fui con unos amigos que querían mi punto de vista sobre una posible inversión. El piso en cuestión era interior, sin aparcamiento, sin reformar, sin ascensor y la mitad de su superficie útil era pasillo. Intenté disimular algo lo horrorizada que estaba y cuando sacudí un poco el polvo del sofá y me senté, les pregunté: vamos a ver, ¿cuánto os piden?. No lo sabemos, me respondieron. Nos han dicho que le hagamos una oferta.

Generalmente cuando te dicen que les hagan una oferta es porque les da verguenza decir lo que quieren pedir por su inmueble. 

La gente, normalmente, se hace las siguientes cuentas:

- El piso me costó 100.000 €.

- Le he echado 30.000€ en reformas.

- Le pienso ganar el 20 % aunque me haya servido útilmente durante 10 años.

                     Resultado: 156.000  €.

Problema: el resto de los inmuebles que se venden y que son exactamente iguales se ofertan por 100.000 € y no consigo vender mi piso.

Esto no es como un comercio local que le sacas siempre (o lo intentas) cierto margen de beneficio. Si eres frutero y compras las peras a 1 € en el merca, la vendes a 1,50 € en tu tienda y a esos 0,50 le quitas la parte proporcional de gastos y a lo mejor te quedan 20 céntimos por kilo de beneficio. Pero es que tú eres frutero y te dedicas a esto las 24 horas al día. Eres el que más entiendes de peras y tu vida gira alrededor de eso.

El beneficio en las promociones inmobiliarios generalmente solo lo consigue, y no en todas las ocasiones, el promotor que compra un solar y ejecuta la obra. O las empresas especializadas. No dejo de echarle parte la culpa de lo que ha pasado estos años que todo el que compraba era como inversión y era para sacarle una pasta al venderlo a los pocos meses. Pero los que hacían esto encima son los mismos que nos echan la culpa a los tasadores de todas la crisis habidas y por haber.

En fin.

Llega un momento que esto revienta, como de hecho reventó y hay que ir cambiando el chip de "a ver cuanto le saco a mi casa". Si no le pierdes, date por satisfecho.

En general, un inmueble vale lo que el mercado dice que vale. Esto es aplicable a  inmuebles convencionales no en los casos de inmuebles únicos y singulares.  Una vez tasé en Mijas Costa una casa aislada totalmente redonda y acristalada encima de una loma, con vistas espectaculares al mar. Y aún así esto no es un inmuebles de los llamados singulares.

Los tasadores, para llegar a un valor utilizamos distintos métodos dependiendo de la tipología de cada uno. Quién mejor te va a decir cuanto vale un inmueble es un experto en valoraciones.

Pero hay unas ideas claras que te pueden dar una pista del valor del mismo:  si tu piso tiene diez años, no tiene reformas y hay veinte pisos de tu urbanización  exactamente iguales al tuyo que se han vendido o se ofertan en 100.000 €, si cuelgas un cartel en el que pides 200.000 € puedo apostarte sin arriesgar nada que no te llama nadie. En cambio, si lo pones en venta por 95.000 € lo vas a vender en 1 mes y si lo pones en venta en 110.000 € tardarás algo más pero lo venderás también (siempre hay el que le guste más el tuyo que el más barato porque su madre vive al lado y le viene bien para dejar al niño y además tus puertas son blancas que le pegan con sus muebles).

Si quieres saber cuánto vale tu inmueble estudia el mercado, mira por cuánto se venden otros inmuebles como el tuyo. Consulta las aplicaciones gratuitas que ayudan como las de StValora y suscríbete a las alertas de los portales inmobiliarios.

Te evitarás falsas expectativas y puedes plantearte otras opciones como son las de alquilar tu casa o meter tu piso en AirBnB. O a lo mejor ya no ves tan mal meterte a hacer las obras para adecuar tu casa a las nuevas necesidades que te hacían querer cambiarla.

Como siempre, todas estas actuaciones requieren de documentación realizada por técnicos competentes colegiados. Representa una mínima inversión, no un gasto y te evitará muchísimas complicaciones.

Si necesitas cualquier aclaración, no dudes en ponerte en contacto en revisionescatastrales@gmail.com. Siempre a tu disposición.

 

¿Cuánto tendré que pagar de Impuesto de Sucesiones y Donaciones por heredar la casa de mis padres?

Una amiga me comentaba el otro dia en el parque que su madre estaba angustiada nada más pensar que, con lo que le había costado a ella y a su marido pagar la hipoteca, solo faltaba que el dia que lo tuvieran que heredar sus hijos perdieran la casa por no tener para pagar los impuestos. La fuente fidedigna era una vecina que había visto  por la tele que heredar costaba de media 35.000 € por persona.

Qué tranquilidad poder  decirle que, a dia de hoy, su caso (como la gran mayoria) entrarian dentro de las causas de exencion del Impuesto de Sucesiones y Donaciones y no pagaría nada en este concepto.

¿No?¿estás segura?. ¡Qué alegria le voy a dar a mi madre!

Me da mucho coraje que los medios  nos utilicen para sus intereses porque juegan con que hay gente que no se va a molestar en informarse de nada y a la que es muy fácil asustar, manipular y crear una falsa alarma. En Andalucía en los casos de parientes directos los primeros 250.000 € por heredero están, desde el 01 de enero de 2017, exentos. En el resto de los casos (herencias de tíos , primos y demás familiares) casi todas las comunidades pagan lo mismo.

Pongo varios ejemplos:

Ejemplo 1) 4 hermanos heredan de su abuela una casa y dinero por un valor total de 800.000€. A cada uno le corresponde 200.000€.

Eatarian exentos de pagar ISD.

Ejemplo 2) 1 madre hereda de su hija un piso, un garaje y un trastero con un valor total de 400.0000 €. Los primeros 250.000€  estarian exentos y pagaria ISD por los otros 150.000 € restantes.

Ejemplo 3) 5 hermanos heredan de su padre un piso y dinero por un valor total de 250.000€. A cada uno le corresponde 50.000 €. Estarian exentos.

Ejemplo 4) Señora que hereda de su marido un piso por valor de 200.000 €. Estaría exento de ISD.

Así que, a dia de hoy, en caso de parientes directos, si el total por heredero es menor de 250.000 €, están todos exentos de pagar ISD. Y si es mayor pagarán a partir de los 250.000 €. Podéis comprobarlo en este enlace de  la Junta de Andalucía.

Otro tema aparte es el resto de impuestos que también acompañan a este tipo de transmisiones, como el Impuesto del Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana (la famosa "plusvalía") que no estarán exentos, en la mayoría de los casos, tenga el  valor que tenga. Impuesto este que ademas es voluntario y los ayuntamientos sí pueden suprimirlos. ¿Por qué no organizamos mejor una campaña para eliminar la plusvalia que sí que nos afecta a todos?.

También puede pasar que te valoren de más tus inmuebles. Y que seas el más tieso del Cerro del Águila y Hacienda piense que tu piso vale 300.000 €. Como explico en esta entrada, para eso estamos los expertos en valoraciones inmobiliarias: necesitas una tasación pericial contradictoria

Como siempre, no me canso de recordar que un adecuado valor catastral nos ahorrará pagar de más en todos estos impuestos.

¡¡Me han dicho que necesito una Tasación Pericial Contradictoria...!!

...y ni siquiera se qué es. ¿Es muy caro? ¿Duele?
 

Hacienda no tiene por qué creerse nada de lo que los contribuyentes le decimos. Yo de verdad que imagino un embudo muy grande en medio de la Delegación de Economía y Hacienda. Si cuando Hacienda mete todas las declaraciones, autoliquidaciones, solicitudes y declaraciones de datos que todos nosotros le presentamos resulta que todas pasan por el embudo....estupendo. Pero en cuanto alguna se sale "un poco" de lo que Hacienda estima normal, saltan todas las alarmas y empiezan las comprobaciones.

 

Hacienda tiene procedimientos de todo tipo: de verificación de datos, de comprobación limitada, de comprobación de valores...Este último, el de comprobación de valores es el que utiliza cuando no está de acuerdo con el valor de nuestro inmueble que hemos declarado (en una compraventa, una herencia, una donación...).

 

Como no está de acuerdo nos inicia este procedimiento y nos "gira" (que amable, nos gira, por no decirnos que pretende volvernos locos) una propuesta de liquidación.

Nos dice: mira, tú pagaste esta cantidad porque decías que tu inmueble te había costado 100.000 €. Pero es que nosotros pensamos que tu inmueble tiene un valor real de 200.000 € así que nos debes 10.000 € más los intereses (porque resulta que lo que pagaste, lo pagaste hace un año y ahora nos debes 10.000 €+intereses).

Estupendo. Hacienda me reclama 10.000 €+intereses. Cómo mola.

Ahora pueden pasar tres cosas: que te sobre el dinero y pagues los 10.000 € + intereses (o porque sepas fehacientemente que has puesto mal el valor del inmueble), que seas del tipo que más me saca de quicio, y que indico en este post: esa gente que no reclama nada por defecto o que obviamente no estés de acuerdo y te asesores y tu asesor te indique que para el procedimiento de tasación pericial contradictoria (en adelante, TPC) necesitas una tasación de parte, también llamado hoja de aprecio. Si tienes un buen asesor (como es mi caso -modestia aparte) habrá casos en que no te haga falta siquiera una hoja de aprecio porque somos capaces de solucionarlo antes de llegar a ese punto.

Las TPC son los mecanismos que nos regala la normativa para poder reclamar ante estas comprobaciones de valor. Es un procedimiento con sus tiempos marcados y con distintos requerimientos que, entre otras pautas, requerirá una hoja de aprecio, que es una tasación de parte, hecha por un perito de parte.



Esta hoja de aprecio la debe hacer un experto en valoraciones inmobiliarias y en ellas el tasador, sobre la normativa en vigor, motivará a la administración el valor de su inmueble. Dicho experto visitará su inmueble, lo medirá, comprobará la realidad urbanística, registral, catastral y física de su inmueble, realizará un profundo estudio del mercado inmobiliario (en la fecha del hecho, acto o negocio) y emitirá un informe con sus conclusiones.

¿Cuánto cuesta una TPC?
 

La TPC es un procedimiento en sí que debería encomendarse a profesionales que estén acostumbrados a trabajar con Hacienda. Suele oscilar dependiendo de la propuesta de liquidación que se les haya girado, pero en todo caso, supone una inversión muy pequeña para la cantidad que se ahorra (al disminuir o anular directamente la propuesta de liquidación).


¿Cuánto cuesta la tasación de parte?


Cada técnico es libre de fijar sus honorarios, según su leal saber y entender, pero suele costar más o menos como una tasación de ese mismo inmueble, que se fija en razón al valor de mercado.

Aunque una hoja de aprecio (tasación de parte) de un inmueble puede hacerla cualquier arquitecto o arquitecto técnico colegiado para urbana y los agrónomos colegiados para rústica, recomiendo que confíe su problema con Hacienda a un experto en valoraciones inmobiliarias que es el profesional que va a saber motivar y justificar dicho valor adecuadamente ante la Administración. 

He recibido una carta certificada, ¿qué hago?

Ante todo, mantener la calma.

Estoy tratando de recordar pero nunca me han dado ninguna buena noticia por carta certificada. El otro día paseando al perro, el cartero me reconoció por la calle, dio la vuelta con su moto, me sonrió y me dijo: "buenos días umía" y me dio un regalito: una multa de tráfico.

Con estas cosas pasa como con las etapas del duelo, en las que hay 5 fases:

1) Negación.

2) Ira.

3) Negociación.

4) Depresión.

5) Aceptación.

Volvemos a la carta certificada que hemos recibido. La leemos y releemos y lo primero que pensamos: se han equivocado. No he sido yo (negación). Al rato empiezas a pensar, bueno pues a lo mejor algo de razón llevan, ¡por favor con lo mal que me viene este mes pagar esto!, ¿por qué me pasa todo a mí?, es que la vida no es justa (ira). Al día siguiente piensas: vale, ¿qué hago ahora?(negociación).

Lo primero y muy importante: apuntar en una esquina a boli el día que se recibió la carta. Puede que pienses que no se te va a olvidar, cómo olvidar este día. Pero a los diez días ya no te acuerdas si fue lunes o no porque tuviste que ir al dentista y si se pasan los plazos en la mayoría de los casos nos quedamos sin modo de reclamar.

Lo segundo, pero no menos importante es pedir asesoramiento sobre el tema. Puede que creamos que es justo lo que se nos reclame (y puede que sea cierto- yo acabo de abonar en la DGT aquella multa) pero puede ser que no. Y como no lo sabemos tenemos que asesorarnos. Llevo años tratando con clientes que se quejan que les están cobrando recibos atrasados que no saben de qué es. Cuando les digo que les tuvo que llegar una Propuesta de Alteración Catastral como consecuencia del Procedimiento de Regularización Catastral 2013-2116, me contestan SIEMPRE: "no, que va. Yo recibí una carta, fui al ayuntamiento, me dijeron que era porque no había declarado la obra que hice hace años y como era verdad que no la había declarado, pues pagué los 60 € y metí la carta en una caja donde meto todos los papeles". Pues estimada vecina: de aquellos fangos vienen estos lodos.

El Procedimiento de Regularización Catastral es uno de los procedimientos que utiliza el catastro para actualizar su base de datos.

Si recibe una carta certificada de este procedimiento implica que le va a subir el valor catastral de su casa para SIEMPRE.

Le va a subir el IBI.
Le va a subir la imputación del impuesto sobre la renta.
Si vende, dona, regala, permuta, su casa, le va a subir la plusvalía.
Si compra, recibe en donación o en herencia (...) una casa que haya sido revisada, le va a subir el impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados o el impuesto de sucesiones y donaciones.
Y podríamos seguir así un rato más.

Pero, en lugar de asesorarse, ha metido la carta en un cajón y lo ha cerrado con llave, ha dejado que pase el plazo de reclamación, y está pagando religiosamente los recibos que estimen oportuno girarle como consecuencia de esa revisión.  Y es que dependiendo del tipo de notificación que recibamos tendremos 15 días hábiles o 1 mes para reclamar.

¡¡HAY SALIDA!!

En muchas ocasiones este valor catastral que estima Catastro no está bien adoptado y se puede reclamar. Una vez que nos resuelva el catastro, en ocasiones, no solo no nos van a cobrar recibos atrasados, si no que puede que nos devuelvan lo que han estado cobrando de más.

Si eres titular catastral de algún inmueble en uno de estos municipios de Sevilla en 2017 puede que recibas una carta certificada como la que te indico.

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Desde Alcalá de Guadaira, Cantillana, Castilblanco de los Arroyos, El Viso del Alcor, Fuentes de Andalucía, La Campana, La Rinconada, hasta Mairena del Alcor, Tomares y Villaverde del Río.  Solo en Sevilla, hay 32 municipios en total en los que  se pueden ir recibiendo hasta el 01 de julio de 2018 este tipo de notificaciones.

Si quieres consultar de otras provincias, puedes mirarlo en este enlace de la Portal de la Dirección General del Catastro

Si recibes una notificación como esta, no lo dudes: anota la fecha y envíalo a revisionescatastrales@gmail.com. De forma gratuita saldrás de dudas en un momento si puedes echar para siempre y bajo llave esa carta al cajón o no.

¿Por qué no consigo vender mi casa?

Los tasadores nos llevamos toda la vida haciendo estudios de mercado. Sabemos en cuanto se pone un cartel nuevo en venta en la zona de trabajo nuestra, quién lo vende, cómo está el inmueble, cuánto pide y si está "en mercado" o no. Pero hay muchas veces que nos toca buscar y  rebuscar por los portales hasta tener una idea clara de cómo está el mercado.

Considero que hay dos tipos de anuncios: los de inmobiliaria y los de particulares. Dentro de las inmobiliarias es cierto que también hay un mundo de diferencia: están las que te vienen perfectamente indicado todo, suele tratarse de inmobiliarias fuertes que dan una formación especializada a sus comerciales y están las del típico anuncio en el que ni siquiera especifica que se trata de un "profesional" (ains, ¿no lo he puesto? ya ves es que tengo tantos anuncios que ni siquiera se a cual te refieres...). Con los anuncios de los particulares daría para escribir una trilogía. Los hay verdaderamente graciosos, de tirarme diez minutos a carcajada limpia, por la descripción del inmueble, por el precio excesivo, por las fotos con la familia y los amigos....Pero rara es la vez que te sirve para el estudio de mercado un inmueble de un particular, porque si no le falta el precio (que además no lo tiene claro en cuánto lo va a vender), le faltan los metros y no lo sabe (y su hijo, que es el que lleva el tema, no está) o ni siquiera tiene claro si lo va a vender o no (yo es que lo he puesto por si aparece alguien que me paga lo que quiero).

Imaginamos que buscamos piso en la zona que nos gusta, de 3 dormitorios, dos baños, de entre 80 y 100 m² y, tras aplicar los filtros, nos aparecen 50 resultados. ¿Cómo nos decidimos? Empezamos a ver los primeros y empiezan los descartes:

1) No hay fotos. Vale, los otros 49 inmuebles del resultado del filtro de búsqueda si tienen foto, así que me salto tu inmueble y ni lo miro.

2) Hay fotos pero dan miedo. Mucho miedo. Hay muebles que te recuerdan a las peores películas de terror de cuando eras pequeña, fotos antiguas de la familia por todas partes, muñecas antiguas, cuadros espantosos y colchas de hace 3 generaciones. Después de 87 fotos no recuerdas haber visto ni la cocina ni el baño y tienes el corazón encogido. No te imaginas a tus hijos viviendo ahí ni después de la mayor reforma del mundo. Vale. Ya me hago una idea de que era la casa de algún familiar fallecido. 

3) Tiene foto, no dan miedo  pero o bien son pocas o no consigues ver nada de lo que interesa. Están borrosas, desenfocadas, movidas o solo enfocan a unos muebles monísimos que te encantan (pero el anuncio indica claramente que se vende vacía). De la cocina solo se ve parte del microondas que no entra en el precio (aunque se puede negociar) y del baño, la cortina de Ikea. También puede pasar que aparece una casa absolutamente abarrotada. Hay que hacer un esfuerzo visual para ver cómo son los revestimientos o las ventanas. De las fotos del baño se aprecia claramente que alguien acaba de usarlo  con las toallas tiradas por el suelo y la tapa del inodoro abierta. Los niños y el perro aparecen en las fotos con la abuela al fondo, viendo la tele.

4) No vienen los m² de parcela o los m² construidos o ninguno de los dos. Si es una casa a todos nos interesa saber qué parcela tiene y por supuesto cuántos m² construidos tiene.

5) Reflejan solo los m² de escrituras. En fin, AHORA las Administraciones Públicas lo están intentando (coordinar el registro y el catastro) pero todos sabemos que rara es la escritura en las que los metros que vienen son los que existen en realidad. Piso de 89 m² según escrituras. Vale, ¿y en verdad cuántos hay?¿70?¿60?

6) No hay croquis del inmueble. "Amplio apartamento en el centro de 50 m²" pero claro, al no ver el croquis, no descubres hasta que no estás allí que es  un tubo de 1,5 metro de ancho por 33 metros de largo que para pasar al único baño tienes que atravesar la cocina, el salón y los dos dormitorios.

7) No tiene certificado energético (¡¡¡o está en tramite!!!) El certificado  energético tiene una validez de diez años y es obligatorio tenerlo para vender un inmueble. ¿Tan pocas esperanzas tienes en vender que crees que vas a tardar más de diez años? Además, la normativa en vigor obliga a incluir la etiqueta de eficiencia energética (que nos la darán con nuestro certificado energético) en TODA publicidad destinada a la venta y arrendamiento de inmuebles. En mi última búsqueda todos los inmuebles tenían certificado pero eran G. No había ninguna etiqueta colgada. Seamos serios, el certificado energético que EXISTA, que esté bien hecho y adjuntando su etiqueta de eficiencia energética  Nos evitaremos sofocones y multas.

8) No pone el precio. Llamas. "Ven a verlo y te lo digo". Claro, mire Vd: yo no tengo nada más que hacer en esta vida que ir a ver su casa para que cuando terminemos, resulte que me ha encantado y que me suelte en toda mi cara, y sin estar de broma, que quiere 600.000 euros porque era de su padre y le tenéis mucho cariño a esta casa aunque está para tirarla entera. No poner precio da a entender que no estas seguro porque no tienes ni idea (y puede resultar que cualquiera te pueda engañar) o a lo peor puede dar a entender que lo piensas escriturar por la mitad de lo que vendas. En ambos casos no transmite  nada de confianza. 

9) No incluye la referencia catastral. Tampoco la consulta descriptiva y gráfica de mi inmueble que se puede obtener gratis desde la Sede Electrónica del Catastro. Por ley debe aparecer en todos los documentos con trascendencia económica. Además refleja dirección, superficie y antigüedad, de forma que el que quiera venir a verlo ya ha podido verlo por Google Maps y yo, como vendedor, tengo algo más de confianza en que no viene a perder su tiempo y el mío: tiene claro lo que vendo y lo quiere. O al menos está interesado.

10) No describe de forma integral el inmueble. "Bonito piso en segunda planta" es estupendo para un anuncio por palabras pero los portales no cobran (que yo sepa) por palabras, así que ¿por qué no hacer las cosas detalladamente? Detallen todo lo que puedan. Desde las cosas más elementales (estado de conservación, ascensor, garaje, trastero (o posibilidad de obtenerlos), instalaciones (termo de butano, eléctrico, sistemas centralizados de climatización, splits), cómo son las carpinterías, los revestimientos, qué reformas se han hecho, sus ventajas de ubicación y transporte público...

Aunque en esto de vender y comprar, como en todo, hay que tener suerte y que llegue el cliente que quiere tu casa, creo que llegará más fácil si se ponen en manos de profesionales inmobiliarios solventes o si lo quieren hacer directamente, se siguen estas simples recomendaciones:

1) Asesorarse por técnico competente. Lo primero que habría que hacer antes de pensar en vender algo es que un técnico competente visite su inmueble y le aporte un dossier con un asesoramiento sobre el valor de mercado, un croquis acotado, el certificado  energético del inmueble, le revisen la documentación registral y catastral y le optimicen el valor catastral para pagar menos impuestos.

2) Hacer muchas y buenas fotos. Las fotos de tu casa es lo que van a ver los clientes en la web. Son vuestra tarjeta de visita. Si les cuadra el precio, les gustan las fotos y le encajan las medidas del croquis, al quedar para la visita tienes muchas posibilidades de que se vaya a cerrar la venta. Que estén enfocadas y que se vea el inmueble (no los muebles, a menos que entren en el lote). Hay que procurar tener el inmueble tanto en la vista del técnico como en las visitas de los posibles clientes, limpio, recientemente  pintado a ser posible, bien iluminado, con la mínima cantidad  posibles de muebles, personas y animales domésticos. Si os habéis decidido firmemente a vender la casa es hora de ir soltando lo que no te vayas a quedar. O venderlo. Y lo que tú no quieres no lo dejes para que lo tenga que tirar el que va a comprar. Hay muchos portales para vender cosas que ya no usas como Wallapop y Milanuncios. Si no crees que nadie te pueda pagar puedes regalarlo en sitios como Te lo doy Gratis o No lo tiro, lo regalo.

3) Subir las fotos, el croquis, el certificado energético, la consulta descriptiva y gráfica  y la información  más  completa posible a varios portales.  Hay muchos, entre otros, Idealista y  Milanuncios. Pon un número de teléfono que pienses contestar o un correo electrónico. Atiende el teléfono y devuelve los mensajes. Si cambias de opinión o vendes el inmueble dalos de baja: te ahorraras más molestias. Yo no soy muy fan de poner un cartel en la fachada, pero hay gente a la que también le funciona.

4) Cuando creas que un cliente esta realmente interesado NO FIRMAR NADA SIN ASESORAMIENTO LEGAL DE TU CONFIANZA. En estos casos, como en todos, es una inversión, no un gasto. Evitarás estafas, inspecciones, sanciones  y comprobaciones de Hacienda.

¡Suerte! Lo terminarás consiguiendo y de esto, como de todo, también se sale.

¿Por qué mi campo paga un IBI urbano?

Esta es una pregunta que me hacen en muchas ocasiones, la mayoría de las veces con tono enfadado, ya que se creen estafados de que su ayuntamiento les cobre como urbano el chambao que tienen en medio de la nada, con una alberca y 60,00 m² de construcción. A los más osados el argumento encima les da para reivindicar que, ya que son "urbanos", el ayuntamiento debe facilitarles algunas de las 5 A (agua, alcantarillado, alumbrado, acerado, asfaltado). Hombre, qué menos, que para eso pagan sus impuestos como el que más.

 

Y en realidad, en la mayoría de los casos, los estafados somos el resto de los ciudadanos. Esos que construimos en suelo urbano consolidado, pagando licencias de obras y proyectos visados bajo supervisión de técnicos competentes.

 

Estos "campos" son inmuebles en suelo rústico, no urbanizable, en muchas ocasiones con protección especial (por lo que la infracción por haber construido no prescribirá NUNCA) y se les debería aplicar el tipo de rústico, que suele ser más alto que el de urbano. ¿Por qué entonces se les considera urbanos en algunos municipios?¿Los ayuntamientos lo hacen mal?

 

Pues no. Se les cobra como urbano porque catastro dice que son urbanos, ya que se trata de municipios en los que se hizo la valoración colectiva antes de 2006. Cuando se vayan realizando las nuevas valoraciones, estos inmuebles volverán a ser rústicos, porque no son urbanos.Y se les cobrará el tipo de rústico. Si catastro considera que es urbano, el tipo que el ayuntamiento tiene que aplicar es el de urbano.  Si catastro considera  que es rústico, el tipo que el ayuntamiento tiene que  aplicar  es  rústico.

 

Pongo un ejemplo:

 

El IBI se calcula básicamente al aplicarle un tipo impositivo al valor catastral del inmueble. Estos tipos varían entre otros, por la naturaleza del suelo, entre rústicos y urbanos.

 

Una finca catastral en suelo no urbanizable con una casita y una piscina puede tener un valor catastral de 50.000 €. Debería ser rústica, pero por estar en un municipio cuya valoración se ha hecho antes de 2006, se considera urbana. Le llamaremos a partir de ahora "falso urbano".

 

Os adjunto un cuadro de cuánto pagaría este "falso urbano" de Valor Catastral 50.000 € dependiendo del municipio en el que estuviera y dependiendo de si se consideran urbano o rústico.
 

 

Municipio	IBI como urbano	IBI como rústico	Diferencia	Tipo Urbano	Tipo Rústico
Carmona	313,50	580,00	266,50	0,627	1,16
Dos Hermanas	200,00	425,00	225,00	0,40	0,85
El Viso del Alcor	253,50	386,50	133,00	0,51	0,77
Marchena	310,00	516,00	206,00	0,62	1,03
Lora del Río	325,00	495,00	170,00	0,65	0,99

 

Como podéis comprobar en el menor de los casos la diferencia que está dejando de recaudar el ayuntamiento va de 133,00 € en El Viso del Alcor a los  266,50 € de Carmona.

 

Por cada "falso urbano" considerado como urbano, cuyo valor catastral fuera el que he puesto como ejemplo, de 50.000,00 €, el contribuyente se está ahorrando 266,50 €.

 

No se cuántos "falsos urbanos" hay en Carmona. Imaginemos que hay 1.000 y que todos tienen un valor de 50.000,00 €. Implicaría que el ayuntamiento está dejando de recaudar 2.665.000,00 €/año en IBI. Ese dinero se podría invertir en arreglar o mejorar la situación de algunas de estas urbanizaciones.

 

El entorno rural debería estar mas protegido de lo que está y los ayuntamientos deberían tener más medios para poder hacer frente a todo este tipo de ilegalidades. Las edificaciones que se puedan legalizar, que se legalicen; las que no, que se expropien y se restablezca a su estado original. Esto es un lastre que no deberíamos seguir arrastrando.

 

Así que, señores propietarios de campos que les cobran como IBI urbano, no se quejen: todavía podría ser peor y cobrarles el doble como IBI rústico.