Cómo pagar menos impuestos en las transmisiones y no delinquir en el intento en solo 3 pasos.

Menos mal que no compramos o vendemos muchos inmuebles a lo largo de nuestra vida cotidiana porque al trasiego que supone salir de nuestra "zona de confort" se le unen miles de inconvenientes.  

 

Horas y horas y visitas tras visitas para buscar hasta encontrar, no ya lo que más nos guste, sino el inmueble que podamos permitirnos. La legislación además nos abruma con papeleo: tasaciones, certificaciones energéticas, escrituras, contratos de compraventa, señales de arras. Por unos meses nos convertimos en expertos en euribor y en tipos de interés de tantas peregrinaciones por los bancos para buscar la mejor hipoteca. Por fin un día te decides, pagas lo que te dicen que tienes que pagar y te quedas tu nueva casa. Una vez arreglado todo tenemos que adecuar el inmueble a nuestro gusto, la mudanza y a disfrutar.

 

Y alrededor del  año te viene una comprobación de valor de Hacienda diciendo que tu casa vale más de lo que tú has declarado. Y piensas ¿qué dicen? Si vale eso se la vendo al primero que pase por delante. Y empiezan los agobios que se podrían haber evitado muy fácilmente.

 

Para cualquier persona que esté pensando en comprar o vender un inmueble, y una vez se hayan decidido, les recomiendo encarecidamente que soliciten una revisión catastral antes de hacer nada. Bajar el valor catastral significará pagar menos impuestos y exponerte a menos comprobaciones por parte de Hacienda.

Cómo pagar menos impuestos en las transmisiones y no delinquir en el intento en solo 3 pasos:

 

1) Localiza un recibo de IBI, a ser posible reciente, del inmueble en cuestión.

2) Mándalo a revisionescatastrales@gmail.com para que te lo revisen sin compromiso.

3) Una vez obtenida la resolución del Catastro disfruta de tu ahorro (y de la devolución de ingresos indebidos en su caso) entre otros en el IBI y en la plusvalía y evita complicaciones con Hacienda en el impuesto correspondiente (Impuestos de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, Impuestos sobre Sucesiones y Donaciones...).

Gente que, por costumbre, no reclama nada.

Este verano alguien a quien respeto mucho profesionalmente y quiero personalmente me dijo que no insista en ofrecer los servicios de las revisiones catastrales. Me lo dijo muy seria y motivadamente: la gente no quiere líos. No reclama las comprobaciones que les hacen desde Hacienda, no reclama las multas. Pagan lo que se les diga y punto. No se complican la vida y destinan todos sus esfuerzos económicos  a pagar cosas "comunes", no en invertir en posibles ahorros fiscales. 

Generalmente lo que se invierte en una revisión catastral es muy poco, entre 200 y 500 €, según cada presupuesto, y este importe se recupera el primer año solo con el ahorro en el IBI.

En una de las últimas resoluciones que recibimos, el cliente ahorró 400 € por año y le correspondía reclamar la devolución de ingresos indebidos a otros 400 €/ ejercicio.

Resumiendo:
Cliente invierte en una revisión catastral 300 €, tras la resolución le devolvieron lo cobrado de más (1.600 €) y ahorró para siempre 400 €/año. Además, como optimizó el valor catastral de su inmueble, sabrá que si tiene que transmitir por cualquier motivo su inmueble pagará solo lo que debe de pagar. Pagará menos plusvalía, menos impuesto de sucesiones, menos impuesto de transmisiones... 

Otro de los casos que he tenido este (entretenido) verano es un cliente que Hacienda le había hecho una comprobación de valor de una compraventa que hizo el año pasado. Lo que Hacienda utiliza para dicha comprobación de valor suele ser el valor catastral por un coeficiente por cada localidad. Como resulta que el valor catastral de su casa estaba mal aplicado (¡¡más del doble!!) el valor comprobado superaba y mucho el valor de compra. Si este cliente hubiera tenido bien calculado su valor catastral, Hacienda no le hubiera hecho ninguna comprobación de valor, porque el valor catastral por el coeficiente de su localidad no hubiera superado el valor declarado de la venta. Además entre otros, él como comprador hubiera pagado la mitad de impuesto de transmisiones y el vendedor pagaría la mitad de la plusvalía que le han cobrado. Ahora Hacienda le reclama 10.000 € que por supuesto que lo reclamaremos (y ganaremos).

Por mi dilatada experiencia profesional me consta que las grandes empresas y las personas con cierta cultura financiera tienen expertos en planificación financiera que les optimizan todos y cada uno de los impuestos. Cualquiera de nosotros pagamos más impuestos que las grandes empresas. Ellos sí reclaman nuestros servicios de optimización de impuestos. Nosotros, los técnicos de revisiones catastrales, adecuamos la realidad física de un inmueble con la realidad catastral (y la registral de paso).

Cada uno debe pagar por lo que de verdad tiene, no por lo que Catastro cree que tiene. 

Me da rabia pensar que todos nosotros, ciudadanos medios, gente "del montón", nos conformamos con pagar lo que nos digan sin siquiera asesorarnos o consultar con técnicos de nuestra confianza si estamos pagando  lo que nos corresponde.  

Hay que dejarse asesorar por expertos y preguntar. Preguntar y preguntar a gente de nuestra confianza para saber que adoptamos la mejor decisión ante nuestros problemas diarios. Si sabemos que hay gente experta en algo ¿vamos a tomar decisiones sin consultarles? Decisiones que ademas se traducen en tener que pagar (muchos) euros de forma indebida.  

Acaba de sonar el teléfono. Un cliente que ha recibido una comprobación de valor por 700 € de una compraventa del año pasado. Va y me dice "pago, ¿no?, total son "solo" 700 €". ¡¡Pues claro que no!! ¡¡Habrá que estudiarlo!!

Los papeles de mi casa.

Cuando compramos una casa, y en menor medida cuando la alquilamos, nos inundan con una cantidad de papeles, que, en el mejor de los casos metemos en una carpeta y se quedan ahí por años, sin prestarle atención. Tasaciones, escrituras, proyectos de obras, cartas de pago

 de licencias de obras, contratos de compraventa, certificaciones energéticas...

Para cuando nos hacen falta estos papeles algunas veces resulta que es un caos lo que tenemos. Los papeles del registro no coincide con lo que tenemos en verdad, aunque nosotros ya lo sabíamos y nos daba igual porque eso es "normal" y le pasa a todo el mundo. Además nuestra casa, de 3 plantas, sigue como solar a nombre de la suegra de la mujer de mi hermano que fue la que nos lo vendió. Para qué pagar impuestos y ponerlo a nuestro nombre.

El catastro tampoco está bien y tampoco coincide con el registro, pero qué más da, no vaya a ser que lo toquemos y me cobren por esa ampliación del salón y aquel trastero que me hice hace veinte años con menos papeles que un globo. Estas dos obras además me dijo uno, que su mujer trabaja en el ayuntamiento, que me pueden multar porque ya me "he comido" todos mis metros.

Ahora resulta que mi zona se pone de moda y uno de fuera del pueblo quiere pagarme 300.000 €. Con ese dinero me compro un piso más pequeño en la playa que ya estoy harto del pueblo y me sobra para un coche nuevo.

Pero, cuando me iban a dar 30.000 euros de señal en notaría, va y me dice el comprador que no lo quiere porque el tasador, al que muy sabiamente le ha encargado que le asesore sobre la viabilidad de la operación,  le ha dicho que el banco NUNCA le dará la hipoteca según él porque "la información registral y la catastral no coincide con la realidad física e inducen a dudas de concordancia y el inmueble se encuentra fuera de ordenación estando pendiente de la correspondiente sanción urbanística y restitución a la situación anterior".

El comprador se va y se compra otro inmueble que no tenga estos problemas. O me ofrece solo 150.000 € en lugar de los 300.000  iniciales.

Con tiempo y asesoramiento técnico, adecuar a la legalidad toda la documentación técnica de los immuebles cuesta muy poco y en cambio evitan problemas y ahorran muchos impuestos y gastos innecesarios.

No lo dudes: pon al día con un técnico de confianza los papeles de tu casa.

¡Pago mucho de IBI!

En mi pueblo, como en otros muchos, el IBI se paga en dos veces y dos veces al año tengo que oir las quejas de mis vecinos diciendo: ¡pago mucho de IBI!.

El IBI, impuesto de bienes inmuebles, se calcula sobre el valor catastral de cada inmueble. Ese valor, en muchas ocasiones, no está bien calculado, lo que hace que paguemos más IBI del que debemos.

Las revisiones catastrales son auditorías que nos informan sobre sí dicho valor catastral está bien aplicado o no. Se consiguen ahorros de hasta el 50% solo en el IBI. Esto es, inmuebles que pagaban 500€ al año de IBI han pasado a pagar 250€ tras nuestro trabajo, además de devolverles lo cobrado de más en los 4 últimos ejercicios, en muchos casos.

Pero al bajar el IBI se reducen también el resto de impuestos asociados al valor catastral, plusvalías, impuesto de transmisiones patrimoniales, imputaciones en el impuesto de la renta...

Así que, a partir de ahora, si oyen quejarse a alguien de que paga mucho IBI tranquilamente pueden contestarle: revísalo.

¿Qué es una revisión catastral?

Es una revisión por un técnico especializado sobre si el valor catastral de su inmueble está adecuado a la realidad actual del mismo. Si se detecta que hay un error, se le indica al cliente que podemos iniciar el correspondiente procedimiento y le acompañaremos en todo el proceso, hasta la obtención de las correspondientes devoluciones de ingresos indebidos, en caso de que se hayan producido.

 

El valor catastral que el Catastro le asigna a su inmueble se puede consultar, entre otros, en el recibo del IBI y directamente en la Gerencia del Catastro.

 

El valor catastral se determina a través de los datos obrantes en el Catastro Inmobiliario, y estos datos pueden no estar actualizados, o, aunque lo estén, pueden no estar aplicados correctamente las normas técnicas.

El Catastro se actualiza a través de varios procedimientos, entre los que ha destacado en años anteriores el que ha afectado a todo el territorio nacional, el Procedimiento de Regularización Catastral 2013-2016. En los municipios que esté en vigor y solo a los inmuebles afectados, Hacienda comunicará a los titulares catastrales que, a partir de ese momento, tendrán un nuevo y mayor valor catastral. En ocasiones, además, cobrarán los retrasos de los últimos 4 años. 

En el siguiente enlace podéis consultar los municipios que están actualmente en Regularización Catastral: http://www.catastro.minhap.gob.es/esp/regularizacion_sec.asp

Al subir el valor catastral no es solo el IBI lo que sube, esa es la punta del iceberg. El IBI es lo que más nos suena porque es lo que pagamos dos veces al año, pero para el resto de impuestos, un erróneo valor catastral supone una carga enorme, y, muchas veces, nos pasa desapercibido por la cantidad de gastos que suelen acompañar a cualquier transmisión de inmuebles.

Un adecuado valor catastral nos puede ahorrar de media 10.000 € en una transmisión de 150.000 €.

¿Y si no estoy de acuerdo con el valor catastral de mi inmueble?

Recomendamos a todo el mundo que revise el valor catastral de su inmueble con técnicos especializados en el catastro. Tanto los particulares como las gestorías fiscales deben saber que la revisión catastral no es una valoración de mercado, no es un tasador el que debe hacerla. Es una formación muy especializada que requiere muchos años de experiencia. Representa una mínima inversión que consigue un gran ahorro.

Si quiere que le asesoraremos, de forma gratuita, sobre si su valor catastral, o el de sus clientes, es adecuado o no, puede informarse en revisionescatastrales@gmail.com sin ningún compromiso: estaremos encantados de atenderle. También podemos ayudarles si han recibido comprobaciones de valor de Hacienda o necesitan asesoramiento técnico sobre valoración de inmuebles en general.

El trabajo que desempeñamos nos resulta muy gratificante porque, una vez que se adopta el nuevo valor catastral, los clientes, además del ahorro futuro, tienen en el IBI la posibilidad de reclamar los 4 ejercicios no prescritos anteriores que les han estado cobrando de más.