Ayer estaba en un cumple y empezaron mis amigos a contarme experiencias, todas terribles, de conocidos a los que los habían estafados o habían perdido cantidades terribles de dinero por haber invertido miles de euros para comprar una casa sobre plano.
¿Por qué la gente compra sobre plano si tiene riesgo?
Entiendo que el que compra sobre plano es por algunos de estos motivos: porque no necesita la casa en un plazo medio de 3 años, porque no dispone del dinero de la entrada y de esta forma puede pagarla en dos o tres años sin aumentar su carga hipotecaria, porque le salga más barato que una ya terminada, porque le guste la zona o le encante cómo van a hacer los pisos. Siempre está también el que desconoce que tiene riesgos. Ve un buen precio y se tira de cabeza sin ningún asesoramiento. Una vez alguien me contó que los viajes en globo tienen un alto riesgo de que todo salga mal desde que despega hasta que aterriza. Yo considero que la compra sobre plano pasa lo mismo: no sabrás cómo acaba hasta que no te dan tu casa terminada y estás satisfecho con la compra y con los 3 años de trato que te han dado.
Hay gente que puede pensar: pero es que es una casa nueva y el precio es mucho mejor que una casa de segunda mano en la misma zona. Y no es del todo cierto esa afirmación.
Ejemplo:
Casa de segunda mano disponible en septiembre de 2017- precio 200.000 €.
Casa comprada sobre plano disponible aproximadamente en septiembre de 2020- precio 180.000 €.
Aquí lo suyo sería un análisis de la VAN y la TIR y de millones de parámetros más que son complicados de entender. También los impuestos que afectan a una y otra compra que son distintos y que creo que haré otra entrada otro día. Para no eternizar la entrada voy a resumir: la casa de segunda mano es una realidad, un hecho, está ahí, existe y en el registro y en el catastro está dada de alta (en mi realidad imaginaria) tal y como existe en la realidad y la tengo disponible desde septiembre de 2017. Me puedo mudar ya o alquilarla hasta que me quiera mudar. La puedo vender si no me viene bien de aquí a 3 años porque me trasladen a 500 kilómetros.
La casa de septiembre de 2020 existirá o no existirá. Es un hecho que depende de una probabilidad de que todo vaya bien, de que la situación actual que suponemos en septiembre de 2017 se continúe durante 3 años más. Además puede que, una vez que nos las entreguen, no sea lo que habíamos esperado. Ni lo que necesitamos porque nuestras circunstancias personales han cambiado. Además, si no dispongo de otra vivienda, tendré que estar pagando alquiler desde que firmo el contrato hasta septiembre de 2020, como mínimo (sin contar el tiempo que tardan en dar de alta los suministros y en montarme la cocina). Esos importes habría que tenerlos en cuenta al estudiar cada inversión.
¿Qué puede salir mal?
Puede quebrar la constructora, la promotora, el ayuntamiento, la comunidad autónoma o el estado pueden cambiar la normativa, se puede separar uno de los subcontratistas y quedarse la mujer la parte de la empresa que tenía que terminar las instalaciones, puede que al promotor le falte un papel, que no me han dicho (o no me entero) cual es, y no pueda contratar ni luz ni agua, me puedo quedar en paro y no tener para pagar el resto de la entrada, pueden no darme la hipoteca cuando llegue la hora de la entrega de llaves...y todos estos motivos de incertidumbre hay que valorarlos y establecer si nos merece la pena el riesgo.
Me troncho de la risa cuando me acuerdo de una amiga supergraciosa cómo me contaba que cuando le dieron su casa, después de 3 o 4 años esperando, resulta que solo le cabía una mesita de noche. No hablemos de cunas ni demás mobiliario para el dormitorio. Me decía, toda indignada ella, que el que había hecho el plano había dibujado más pequeñitas las mesitas de noche y la cama y que en el plano que a ella le dieron todo cabía muy bien. Encargó los muebles a medida, más pequeñitos, y punto. Peor fue un cliente que nunca consiguió meter su flamante Mercedes en su plaza de garaje, por la disposición de pilares y trasteros. O aquel que se le quedó el primer día encajado en la rampa de bajada y nunca más lo volvió a intentar. También me acuerdo con unos amigos muy queridos míos irnos en medio de un campo y replantearles, en modo arado, cómo sería su casa, para que se hicieran una idea de que los 14,00 m² de cocina de su casa sobre plano estaban más que aceptables.
Asesoramiento, asesoramiento, asesoramiento. Siempre es una inversión.
Se supone que es la inversión más grande de nuestra vida ¿no merece sentarnos a hablar y pensar y estudiar todo?. Además de no firmar nada sin consultar con un abogado para cercioranos de que todo está correcto habría miles de puntos que hay que estudiar del inmueble en sí: la orientación, la situación dentro del solar, la iluminación natural que tendrá, el asoleo, las medidas interiores, las calidades constructivas (hay gente que se queja de que escucha al vecino ducharse o encender y apagar la luz), el confort térmico, el gasto energético, las zonas comunes, los vecinos que nos han tocado (me tuve que cambiar de bloque porque había unos que hacían barbacoa todos los fines de semana en la piscina de la comunidad y nadie se quejaba), que nos vaya a caber nuestro coche en el parking sin hacer doscientas maniobras, que tenemos un sitio para tender la ropa sin que el de abajo cuando haga las sardinas nos apeste la ropa... el día a día de la convivencia vecinal. Si sabemos lo que hemos comprado nos ahorraremos sofocones y muchos problemas.
Aún así todos estos problemas son minucias comparados a que no te entreguen la vivienda nunca y que pierdas tu dinero para siempre. Nada más hay que meter en Google "pasos para comprar una vivienda sobre plano" para que aparezcan numerosas y relativamente completas entradas como esta de Fotocasa
Qué menos que comprobar quién es el promotor, si el suelo existe, está a su nombre en el registro, quién es el constructor, si se tienen las licencias oportunas, que todas y cada una de las cantidades que entreguemos estén avaladas a cuenta, que en contrato figure nuestro plano, memoria de calidades, penalización por retraso...
Si tenéis ganas de leer podéis echar un vistazo a la derogada Ley 57/68 sobre percibo de cantidades anticipadas de la construcción y venta de viviendas que la Ley 20/15 ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras ha venido, por una lado a mejorar la seguridad jurídica y por otro lado a dejarnos un poco más indefensos ante las entidades bancarias. En Andalucía, por ejemplo, desde 2005 está regulado el Documento Informativo Abreviado que regula la información que se debe suministrar a los consumidores sobre los inmuebles.
Cuanta más información tengáis, mayor es la probabilidad de que acertéis en vuestra inversión. Si requiere tiempo e información comprar una casa, si es sobre plano, requiere más todavía.
