¿Cuánto vale mi casa?

Es un recurso típico de tasadores responder a esto que "es de necios confundir valor con precio".

Por supuesto que para nosotros nuestra casa vale más de lo que cualquiera quiere pagarnos por ella. Le hemos hecho todas y cada una de las modificaciones que hemos podido permitirnos para adecuarla a nuestro gusto. El problema es que nuestro gusto no tiene por qué coincidir con el que venga a verla con intención de comprarla, y rara es la vez que el futuro comprador no requiera un importante prepuesto para convertirla en la casa de sus sueños, que además se molesta en ir detallándonos el primer día que viene a verla. Sí, muy mona su casa, pero yo tendría que tirar esto, la cocina entera fuera (¡pero si es nueva!), al patio ponerle un toldo, las puertas y los armarios hay que ponerlos nuevos (¡pero qué dice!¡si están ideales!)...

De las cosas más horteras que vi en mis años de tasadora en Marbella, y vi  muchas, fue un inodoro de color oro (como el resto de los sanitarios). De vez en cuando tengo pesadillas recurrentes con aquello . Y la propietaria estaba verdaderamente emocionada al enseñarme el baño. Además lo tenían colocado en modo trono LITERALMENTE: presidía la estancia y había que subir 3 escalones para llegar a él. Yo aguantaba la risa como podía mientras la entusiasmada mujer relataba cuánto le había costado encontrar un inodoro de aquella clase.  

Todo el mundo cree que su inmueble es de lujo. Pero para cada cual el lujo es una cosa. Los hay aquellos para los que el lujo es tener garaje, o un trastero, o dos baños, o una gran terraza, y para otros en cambio el lujo son unas vistas despejadas, sin tener vecinos cotillas enfrente.

Como dice un amigo muy querido de mi familia, para mí, el lujo es el espacio. En la Costa del Sol tasé pisos con espectaculares vistas a mar, montaña o golf, en una sola planta de 700 m² en los que el lavadero era más grande que mi dormitorio; impresionantes villas y casas de revista. 

Una vez tasé una casa entre montañas con unas sorprendentes vistas al mar. Le comenté a la persona que me acompañaba, que, por supuesto, no era el dueño sino uno de sus trabajadores, que qué suerte vivir con aquellas vistas tan impresionantes, que me respondió: cuando esta gente compró el solar ahí había una montaña, pero le pagaron al ayuntamiento y la voló. Me aguanté las ganas de llorar. Y gritar. Poderoso señor Don Dinero.

Historias para no dormir.

¿Cuánto vale mi casa?

Todos mis amigos cuando se han ido comprando sus viviendas me han invitado, antes de firmar nada, para que les diera mi opinión técnica sobre su inversión. Ya no se si ha sido por los 15 años de experiencia que me avalan o porque les consta que no les perdonaría saber que se han metido en semejante  embolao sin consultar con un experto.

Lo peor de esto es que, en algunas ocasiones, me ha tocado hacer de la mala de la peli y desmontarles todas y cada una de las ventajas que ellos me exponían entusiasmados al "chollazo" que habían encontrado. Y es que he visto cada cosa que pa qué. Desde pisos tubo anteriores a la época "Cuéntame" en los que se te quedan pegados los pies al entrar, a antros sin ascensor, sin ventilación ni iluminación natural.

Yo misma en mi época de estudiante alquilé un estudio que consistía básicamente en un cuarto de baño sin ventana y unas escaleras que daban a una sala-dormitorio de unos 6 metros cuadrados en los que habia un armario-cocina-lavadero. La primera vez que un familiar vino a verlo me dijo: "cuñá, esto no es un piso; esto es un zulo". Y así se le quedó: el zulo. Pero el zulo era un doceavo con una terraza con unas vistas despejadas y espectaculares sobre el Guadalquivir y estaba justo enfrente de la feria y al lado de la Uni. Y en aquella época esas tres ventajas podían con todas las desventajas.

Cuando mis amigos y conocidos piensan en vender sus casas siempre me dicen ¿por cuánto puedo vender mi casa? O también ¿a cuanto está el metro cuadrado en mi zona?. A mi esta última pregunta me hace gracia, siempre se me va la pinza y se me repite  en la cabeza ¿a cuánto está HOY el kg de pera?.  

El otro día fui con unos amigos que querían mi punto de vista sobre una posible inversión. El piso en cuestión era interior, sin aparcamiento, sin reformar, sin ascensor y la mitad de su superficie útil era pasillo. Intenté disimular algo lo horrorizada que estaba y cuando sacudí un poco el polvo del sofá y me senté, les pregunté: vamos a ver, ¿cuánto os piden?. No lo sabemos, me respondieron. Nos han dicho que le hagamos una oferta.

Generalmente cuando te dicen que les hagan una oferta es porque les da verguenza decir lo que quieren pedir por su inmueble. 

La gente, normalmente, se hace las siguientes cuentas:

- El piso me costó 100.000 €.

- Le he echado 30.000€ en reformas.

- Le pienso ganar el 20 % aunque me haya servido útilmente durante 10 años.

                     Resultado: 156.000  €.

Problema: el resto de los inmuebles que se venden y que son exactamente iguales se ofertan por 100.000 € y no consigo vender mi piso.

Esto no es como un comercio local que le sacas siempre (o lo intentas) cierto margen de beneficio. Si eres frutero y compras las peras a 1 € en el merca, la vendes a 1,50 € en tu tienda y a esos 0,50 le quitas la parte proporcional de gastos y a lo mejor te quedan 20 céntimos por kilo de beneficio. Pero es que tú eres frutero y te dedicas a esto las 24 horas al día. Eres el que más entiendes de peras y tu vida gira alrededor de eso.

El beneficio en las promociones inmobiliarios generalmente solo lo consigue, y no en todas las ocasiones, el promotor que compra un solar y ejecuta la obra. O las empresas especializadas. No dejo de echarle parte la culpa de lo que ha pasado estos años que todo el que compraba era como inversión y era para sacarle una pasta al venderlo a los pocos meses. Pero los que hacían esto encima son los mismos que nos echan la culpa a los tasadores de todas la crisis habidas y por haber.

En fin.

Llega un momento que esto revienta, como de hecho reventó y hay que ir cambiando el chip de "a ver cuanto le saco a mi casa". Si no le pierdes, date por satisfecho.

En general, un inmueble vale lo que el mercado dice que vale. Esto es aplicable a  inmuebles convencionales no en los casos de inmuebles únicos y singulares.  Una vez tasé en Mijas Costa una casa aislada totalmente redonda y acristalada encima de una loma, con vistas espectaculares al mar. Y aún así esto no es un inmuebles de los llamados singulares.

Los tasadores, para llegar a un valor utilizamos distintos métodos dependiendo de la tipología de cada uno. Quién mejor te va a decir cuanto vale un inmueble es un experto en valoraciones.

Pero hay unas ideas claras que te pueden dar una pista del valor del mismo:  si tu piso tiene diez años, no tiene reformas y hay veinte pisos de tu urbanización  exactamente iguales al tuyo que se han vendido o se ofertan en 100.000 €, si cuelgas un cartel en el que pides 200.000 € puedo apostarte sin arriesgar nada que no te llama nadie. En cambio, si lo pones en venta por 95.000 € lo vas a vender en 1 mes y si lo pones en venta en 110.000 € tardarás algo más pero lo venderás también (siempre hay el que le guste más el tuyo que el más barato porque su madre vive al lado y le viene bien para dejar al niño y además tus puertas son blancas que le pegan con sus muebles).

Si quieres saber cuánto vale tu inmueble estudia el mercado, mira por cuánto se venden otros inmuebles como el tuyo. Consulta las aplicaciones gratuitas que ayudan como las de StValora y suscríbete a las alertas de los portales inmobiliarios.

Te evitarás falsas expectativas y puedes plantearte otras opciones como son las de alquilar tu casa o meter tu piso en AirBnB. O a lo mejor ya no ves tan mal meterte a hacer las obras para adecuar tu casa a las nuevas necesidades que te hacían querer cambiarla.

Como siempre, todas estas actuaciones requieren de documentación realizada por técnicos competentes colegiados. Representa una mínima inversión, no un gasto y te evitará muchísimas complicaciones.

Si necesitas cualquier aclaración, no dudes en ponerte en contacto en revisionescatastrales@gmail.com. Siempre a tu disposición.

 

¿Cuánto tendré que pagar de Impuesto de Sucesiones y Donaciones por heredar la casa de mis padres?

Una amiga me comentaba el otro dia en el parque que su madre estaba angustiada nada más pensar que, con lo que le había costado a ella y a su marido pagar la hipoteca, solo faltaba que el dia que lo tuvieran que heredar sus hijos perdieran la casa por no tener para pagar los impuestos. La fuente fidedigna era una vecina que había visto  por la tele que heredar costaba de media 35.000 € por persona.

Qué tranquilidad poder  decirle que, a dia de hoy, su caso (como la gran mayoria) entrarian dentro de las causas de exencion del Impuesto de Sucesiones y Donaciones y no pagaría nada en este concepto.

¿No?¿estás segura?. ¡Qué alegria le voy a dar a mi madre!

Me da mucho coraje que los medios  nos utilicen para sus intereses porque juegan con que hay gente que no se va a molestar en informarse de nada y a la que es muy fácil asustar, manipular y crear una falsa alarma. En Andalucía en los casos de parientes directos los primeros 250.000 € por heredero están, desde el 01 de enero de 2017, exentos. En el resto de los casos (herencias de tíos , primos y demás familiares) casi todas las comunidades pagan lo mismo.

Pongo varios ejemplos:

Ejemplo 1) 4 hermanos heredan de su abuela una casa y dinero por un valor total de 800.000€. A cada uno le corresponde 200.000€.

Eatarian exentos de pagar ISD.

Ejemplo 2) 1 madre hereda de su hija un piso, un garaje y un trastero con un valor total de 400.0000 €. Los primeros 250.000€  estarian exentos y pagaria ISD por los otros 150.000 € restantes.

Ejemplo 3) 5 hermanos heredan de su padre un piso y dinero por un valor total de 250.000€. A cada uno le corresponde 50.000 €. Estarian exentos.

Ejemplo 4) Señora que hereda de su marido un piso por valor de 200.000 €. Estaría exento de ISD.

Así que, a dia de hoy, en caso de parientes directos, si el total por heredero es menor de 250.000 €, están todos exentos de pagar ISD. Y si es mayor pagarán a partir de los 250.000 €. Podéis comprobarlo en este enlace de  la Junta de Andalucía.

Otro tema aparte es el resto de impuestos que también acompañan a este tipo de transmisiones, como el Impuesto del Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana (la famosa "plusvalía") que no estarán exentos, en la mayoría de los casos, tenga el  valor que tenga. Impuesto este que ademas es voluntario y los ayuntamientos sí pueden suprimirlos. ¿Por qué no organizamos mejor una campaña para eliminar la plusvalia que sí que nos afecta a todos?.

También puede pasar que te valoren de más tus inmuebles. Y que seas el más tieso del Cerro del Águila y Hacienda piense que tu piso vale 300.000 €. Como explico en esta entrada, para eso estamos los expertos en valoraciones inmobiliarias: necesitas una tasación pericial contradictoria

Como siempre, no me canso de recordar que un adecuado valor catastral nos ahorrará pagar de más en todos estos impuestos.

¡¡Me han dicho que necesito una Tasación Pericial Contradictoria...!!

...y ni siquiera se qué es. ¿Es muy caro? ¿Duele?
 

Hacienda no tiene por qué creerse nada de lo que los contribuyentes le decimos. Yo de verdad que imagino un embudo muy grande en medio de la Delegación de Economía y Hacienda. Si cuando Hacienda mete todas las declaraciones, autoliquidaciones, solicitudes y declaraciones de datos que todos nosotros le presentamos resulta que todas pasan por el embudo....estupendo. Pero en cuanto alguna se sale "un poco" de lo que Hacienda estima normal, saltan todas las alarmas y empiezan las comprobaciones.

 

Hacienda tiene procedimientos de todo tipo: de verificación de datos, de comprobación limitada, de comprobación de valores...Este último, el de comprobación de valores es el que utiliza cuando no está de acuerdo con el valor de nuestro inmueble que hemos declarado (en una compraventa, una herencia, una donación...).

 

Como no está de acuerdo nos inicia este procedimiento y nos "gira" (que amable, nos gira, por no decirnos que pretende volvernos locos) una propuesta de liquidación.

Nos dice: mira, tú pagaste esta cantidad porque decías que tu inmueble te había costado 100.000 €. Pero es que nosotros pensamos que tu inmueble tiene un valor real de 200.000 € así que nos debes 10.000 € más los intereses (porque resulta que lo que pagaste, lo pagaste hace un año y ahora nos debes 10.000 €+intereses).

Estupendo. Hacienda me reclama 10.000 €+intereses. Cómo mola.

Ahora pueden pasar tres cosas: que te sobre el dinero y pagues los 10.000 € + intereses (o porque sepas fehacientemente que has puesto mal el valor del inmueble), que seas del tipo que más me saca de quicio, y que indico en este post: esa gente que no reclama nada por defecto o que obviamente no estés de acuerdo y te asesores y tu asesor te indique que para el procedimiento de tasación pericial contradictoria (en adelante, TPC) necesitas una tasación de parte, también llamado hoja de aprecio. Si tienes un buen asesor (como es mi caso -modestia aparte) habrá casos en que no te haga falta siquiera una hoja de aprecio porque somos capaces de solucionarlo antes de llegar a ese punto.

Las TPC son los mecanismos que nos regala la normativa para poder reclamar ante estas comprobaciones de valor. Es un procedimiento con sus tiempos marcados y con distintos requerimientos que, entre otras pautas, requerirá una hoja de aprecio, que es una tasación de parte, hecha por un perito de parte.



Esta hoja de aprecio la debe hacer un experto en valoraciones inmobiliarias y en ellas el tasador, sobre la normativa en vigor, motivará a la administración el valor de su inmueble. Dicho experto visitará su inmueble, lo medirá, comprobará la realidad urbanística, registral, catastral y física de su inmueble, realizará un profundo estudio del mercado inmobiliario (en la fecha del hecho, acto o negocio) y emitirá un informe con sus conclusiones.

¿Cuánto cuesta una TPC?
 

La TPC es un procedimiento en sí que debería encomendarse a profesionales que estén acostumbrados a trabajar con Hacienda. Suele oscilar dependiendo de la propuesta de liquidación que se les haya girado, pero en todo caso, supone una inversión muy pequeña para la cantidad que se ahorra (al disminuir o anular directamente la propuesta de liquidación).


¿Cuánto cuesta la tasación de parte?


Cada técnico es libre de fijar sus honorarios, según su leal saber y entender, pero suele costar más o menos como una tasación de ese mismo inmueble, que se fija en razón al valor de mercado.

Aunque una hoja de aprecio (tasación de parte) de un inmueble puede hacerla cualquier arquitecto o arquitecto técnico colegiado para urbana y los agrónomos colegiados para rústica, recomiendo que confíe su problema con Hacienda a un experto en valoraciones inmobiliarias que es el profesional que va a saber motivar y justificar dicho valor adecuadamente ante la Administración.