He recibido una carta certificada, ¿qué hago?

Ante todo, mantener la calma.

Estoy tratando de recordar pero nunca me han dado ninguna buena noticia por carta certificada. El otro día paseando al perro, el cartero me reconoció por la calle, dio la vuelta con su moto, me sonrió y me dijo: "buenos días umía" y me dio un regalito: una multa de tráfico.

Con estas cosas pasa como con las etapas del duelo, en las que hay 5 fases:

1) Negación.

2) Ira.

3) Negociación.

4) Depresión.

5) Aceptación.

Volvemos a la carta certificada que hemos recibido. La leemos y releemos y lo primero que pensamos: se han equivocado. No he sido yo (negación). Al rato empiezas a pensar, bueno pues a lo mejor algo de razón llevan, ¡por favor con lo mal que me viene este mes pagar esto!, ¿por qué me pasa todo a mí?, es que la vida no es justa (ira). Al día siguiente piensas: vale, ¿qué hago ahora?(negociación).

Lo primero y muy importante: apuntar en una esquina a boli el día que se recibió la carta. Puede que pienses que no se te va a olvidar, cómo olvidar este día. Pero a los diez días ya no te acuerdas si fue lunes o no porque tuviste que ir al dentista y si se pasan los plazos en la mayoría de los casos nos quedamos sin modo de reclamar.

Lo segundo, pero no menos importante es pedir asesoramiento sobre el tema. Puede que creamos que es justo lo que se nos reclame (y puede que sea cierto- yo acabo de abonar en la DGT aquella multa) pero puede ser que no. Y como no lo sabemos tenemos que asesorarnos. Llevo años tratando con clientes que se quejan que les están cobrando recibos atrasados que no saben de qué es. Cuando les digo que les tuvo que llegar una Propuesta de Alteración Catastral como consecuencia del Procedimiento de Regularización Catastral 2013-2116, me contestan SIEMPRE: "no, que va. Yo recibí una carta, fui al ayuntamiento, me dijeron que era porque no había declarado la obra que hice hace años y como era verdad que no la había declarado, pues pagué los 60 € y metí la carta en una caja donde meto todos los papeles". Pues estimada vecina: de aquellos fangos vienen estos lodos.

El Procedimiento de Regularización Catastral es uno de los procedimientos que utiliza el catastro para actualizar su base de datos.

Si recibe una carta certificada de este procedimiento implica que le va a subir el valor catastral de su casa para SIEMPRE.

Le va a subir el IBI.
Le va a subir la imputación del impuesto sobre la renta.
Si vende, dona, regala, permuta, su casa, le va a subir la plusvalía.
Si compra, recibe en donación o en herencia (...) una casa que haya sido revisada, le va a subir el impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados o el impuesto de sucesiones y donaciones.
Y podríamos seguir así un rato más.

Pero, en lugar de asesorarse, ha metido la carta en un cajón y lo ha cerrado con llave, ha dejado que pase el plazo de reclamación, y está pagando religiosamente los recibos que estimen oportuno girarle como consecuencia de esa revisión.  Y es que dependiendo del tipo de notificación que recibamos tendremos 15 días hábiles o 1 mes para reclamar.

¡¡HAY SALIDA!!

En muchas ocasiones este valor catastral que estima Catastro no está bien adoptado y se puede reclamar. Una vez que nos resuelva el catastro, en ocasiones, no solo no nos van a cobrar recibos atrasados, si no que puede que nos devuelvan lo que han estado cobrando de más.

Si eres titular catastral de algún inmueble en uno de estos municipios de Sevilla en 2017 puede que recibas una carta certificada como la que te indico.

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Desde Alcalá de Guadaira, Cantillana, Castilblanco de los Arroyos, El Viso del Alcor, Fuentes de Andalucía, La Campana, La Rinconada, hasta Mairena del Alcor, Tomares y Villaverde del Río.  Solo en Sevilla, hay 32 municipios en total en los que  se pueden ir recibiendo hasta el 01 de julio de 2018 este tipo de notificaciones.

Si quieres consultar de otras provincias, puedes mirarlo en este enlace de la Portal de la Dirección General del Catastro

Si recibes una notificación como esta, no lo dudes: anota la fecha y envíalo a revisionescatastrales@gmail.com. De forma gratuita saldrás de dudas en un momento si puedes echar para siempre y bajo llave esa carta al cajón o no.

¿Por qué no consigo vender mi casa?

Los tasadores nos llevamos toda la vida haciendo estudios de mercado. Sabemos en cuanto se pone un cartel nuevo en venta en la zona de trabajo nuestra, quién lo vende, cómo está el inmueble, cuánto pide y si está "en mercado" o no. Pero hay muchas veces que nos toca buscar y  rebuscar por los portales hasta tener una idea clara de cómo está el mercado.

Considero que hay dos tipos de anuncios: los de inmobiliaria y los de particulares. Dentro de las inmobiliarias es cierto que también hay un mundo de diferencia: están las que te vienen perfectamente indicado todo, suele tratarse de inmobiliarias fuertes que dan una formación especializada a sus comerciales y están las del típico anuncio en el que ni siquiera especifica que se trata de un "profesional" (ains, ¿no lo he puesto? ya ves es que tengo tantos anuncios que ni siquiera se a cual te refieres...). Con los anuncios de los particulares daría para escribir una trilogía. Los hay verdaderamente graciosos, de tirarme diez minutos a carcajada limpia, por la descripción del inmueble, por el precio excesivo, por las fotos con la familia y los amigos....Pero rara es la vez que te sirve para el estudio de mercado un inmueble de un particular, porque si no le falta el precio (que además no lo tiene claro en cuánto lo va a vender), le faltan los metros y no lo sabe (y su hijo, que es el que lleva el tema, no está) o ni siquiera tiene claro si lo va a vender o no (yo es que lo he puesto por si aparece alguien que me paga lo que quiero).

Imaginamos que buscamos piso en la zona que nos gusta, de 3 dormitorios, dos baños, de entre 80 y 100 m² y, tras aplicar los filtros, nos aparecen 50 resultados. ¿Cómo nos decidimos? Empezamos a ver los primeros y empiezan los descartes:

1) No hay fotos. Vale, los otros 49 inmuebles del resultado del filtro de búsqueda si tienen foto, así que me salto tu inmueble y ni lo miro.

2) Hay fotos pero dan miedo. Mucho miedo. Hay muebles que te recuerdan a las peores películas de terror de cuando eras pequeña, fotos antiguas de la familia por todas partes, muñecas antiguas, cuadros espantosos y colchas de hace 3 generaciones. Después de 87 fotos no recuerdas haber visto ni la cocina ni el baño y tienes el corazón encogido. No te imaginas a tus hijos viviendo ahí ni después de la mayor reforma del mundo. Vale. Ya me hago una idea de que era la casa de algún familiar fallecido. 

3) Tiene foto, no dan miedo  pero o bien son pocas o no consigues ver nada de lo que interesa. Están borrosas, desenfocadas, movidas o solo enfocan a unos muebles monísimos que te encantan (pero el anuncio indica claramente que se vende vacía). De la cocina solo se ve parte del microondas que no entra en el precio (aunque se puede negociar) y del baño, la cortina de Ikea. También puede pasar que aparece una casa absolutamente abarrotada. Hay que hacer un esfuerzo visual para ver cómo son los revestimientos o las ventanas. De las fotos del baño se aprecia claramente que alguien acaba de usarlo  con las toallas tiradas por el suelo y la tapa del inodoro abierta. Los niños y el perro aparecen en las fotos con la abuela al fondo, viendo la tele.

4) No vienen los m² de parcela o los m² construidos o ninguno de los dos. Si es una casa a todos nos interesa saber qué parcela tiene y por supuesto cuántos m² construidos tiene.

5) Reflejan solo los m² de escrituras. En fin, AHORA las Administraciones Públicas lo están intentando (coordinar el registro y el catastro) pero todos sabemos que rara es la escritura en las que los metros que vienen son los que existen en realidad. Piso de 89 m² según escrituras. Vale, ¿y en verdad cuántos hay?¿70?¿60?

6) No hay croquis del inmueble. "Amplio apartamento en el centro de 50 m²" pero claro, al no ver el croquis, no descubres hasta que no estás allí que es  un tubo de 1,5 metro de ancho por 33 metros de largo que para pasar al único baño tienes que atravesar la cocina, el salón y los dos dormitorios.

7) No tiene certificado energético (¡¡¡o está en tramite!!!) El certificado  energético tiene una validez de diez años y es obligatorio tenerlo para vender un inmueble. ¿Tan pocas esperanzas tienes en vender que crees que vas a tardar más de diez años? Además, la normativa en vigor obliga a incluir la etiqueta de eficiencia energética (que nos la darán con nuestro certificado energético) en TODA publicidad destinada a la venta y arrendamiento de inmuebles. En mi última búsqueda todos los inmuebles tenían certificado pero eran G. No había ninguna etiqueta colgada. Seamos serios, el certificado energético que EXISTA, que esté bien hecho y adjuntando su etiqueta de eficiencia energética  Nos evitaremos sofocones y multas.

8) No pone el precio. Llamas. "Ven a verlo y te lo digo". Claro, mire Vd: yo no tengo nada más que hacer en esta vida que ir a ver su casa para que cuando terminemos, resulte que me ha encantado y que me suelte en toda mi cara, y sin estar de broma, que quiere 600.000 euros porque era de su padre y le tenéis mucho cariño a esta casa aunque está para tirarla entera. No poner precio da a entender que no estas seguro porque no tienes ni idea (y puede resultar que cualquiera te pueda engañar) o a lo peor puede dar a entender que lo piensas escriturar por la mitad de lo que vendas. En ambos casos no transmite  nada de confianza. 

9) No incluye la referencia catastral. Tampoco la consulta descriptiva y gráfica de mi inmueble que se puede obtener gratis desde la Sede Electrónica del Catastro. Por ley debe aparecer en todos los documentos con trascendencia económica. Además refleja dirección, superficie y antigüedad, de forma que el que quiera venir a verlo ya ha podido verlo por Google Maps y yo, como vendedor, tengo algo más de confianza en que no viene a perder su tiempo y el mío: tiene claro lo que vendo y lo quiere. O al menos está interesado.

10) No describe de forma integral el inmueble. "Bonito piso en segunda planta" es estupendo para un anuncio por palabras pero los portales no cobran (que yo sepa) por palabras, así que ¿por qué no hacer las cosas detalladamente? Detallen todo lo que puedan. Desde las cosas más elementales (estado de conservación, ascensor, garaje, trastero (o posibilidad de obtenerlos), instalaciones (termo de butano, eléctrico, sistemas centralizados de climatización, splits), cómo son las carpinterías, los revestimientos, qué reformas se han hecho, sus ventajas de ubicación y transporte público...

Aunque en esto de vender y comprar, como en todo, hay que tener suerte y que llegue el cliente que quiere tu casa, creo que llegará más fácil si se ponen en manos de profesionales inmobiliarios solventes o si lo quieren hacer directamente, se siguen estas simples recomendaciones:

1) Asesorarse por técnico competente. Lo primero que habría que hacer antes de pensar en vender algo es que un técnico competente visite su inmueble y le aporte un dossier con un asesoramiento sobre el valor de mercado, un croquis acotado, el certificado  energético del inmueble, le revisen la documentación registral y catastral y le optimicen el valor catastral para pagar menos impuestos.

2) Hacer muchas y buenas fotos. Las fotos de tu casa es lo que van a ver los clientes en la web. Son vuestra tarjeta de visita. Si les cuadra el precio, les gustan las fotos y le encajan las medidas del croquis, al quedar para la visita tienes muchas posibilidades de que se vaya a cerrar la venta. Que estén enfocadas y que se vea el inmueble (no los muebles, a menos que entren en el lote). Hay que procurar tener el inmueble tanto en la vista del técnico como en las visitas de los posibles clientes, limpio, recientemente  pintado a ser posible, bien iluminado, con la mínima cantidad  posibles de muebles, personas y animales domésticos. Si os habéis decidido firmemente a vender la casa es hora de ir soltando lo que no te vayas a quedar. O venderlo. Y lo que tú no quieres no lo dejes para que lo tenga que tirar el que va a comprar. Hay muchos portales para vender cosas que ya no usas como Wallapop y Milanuncios. Si no crees que nadie te pueda pagar puedes regalarlo en sitios como Te lo doy Gratis o No lo tiro, lo regalo.

3) Subir las fotos, el croquis, el certificado energético, la consulta descriptiva y gráfica  y la información  más  completa posible a varios portales.  Hay muchos, entre otros, Idealista y  Milanuncios. Pon un número de teléfono que pienses contestar o un correo electrónico. Atiende el teléfono y devuelve los mensajes. Si cambias de opinión o vendes el inmueble dalos de baja: te ahorraras más molestias. Yo no soy muy fan de poner un cartel en la fachada, pero hay gente a la que también le funciona.

4) Cuando creas que un cliente esta realmente interesado NO FIRMAR NADA SIN ASESORAMIENTO LEGAL DE TU CONFIANZA. En estos casos, como en todos, es una inversión, no un gasto. Evitarás estafas, inspecciones, sanciones  y comprobaciones de Hacienda.

¡Suerte! Lo terminarás consiguiendo y de esto, como de todo, también se sale.

¿Por qué mi campo paga un IBI urbano?

Esta es una pregunta que me hacen en muchas ocasiones, la mayoría de las veces con tono enfadado, ya que se creen estafados de que su ayuntamiento les cobre como urbano el chambao que tienen en medio de la nada, con una alberca y 60,00 m² de construcción. A los más osados el argumento encima les da para reivindicar que, ya que son "urbanos", el ayuntamiento debe facilitarles algunas de las 5 A (agua, alcantarillado, alumbrado, acerado, asfaltado). Hombre, qué menos, que para eso pagan sus impuestos como el que más.

 

Y en realidad, en la mayoría de los casos, los estafados somos el resto de los ciudadanos. Esos que construimos en suelo urbano consolidado, pagando licencias de obras y proyectos visados bajo supervisión de técnicos competentes.

 

Estos "campos" son inmuebles en suelo rústico, no urbanizable, en muchas ocasiones con protección especial (por lo que la infracción por haber construido no prescribirá NUNCA) y se les debería aplicar el tipo de rústico, que suele ser más alto que el de urbano. ¿Por qué entonces se les considera urbanos en algunos municipios?¿Los ayuntamientos lo hacen mal?

 

Pues no. Se les cobra como urbano porque catastro dice que son urbanos, ya que se trata de municipios en los que se hizo la valoración colectiva antes de 2006. Cuando se vayan realizando las nuevas valoraciones, estos inmuebles volverán a ser rústicos, porque no son urbanos.Y se les cobrará el tipo de rústico. Si catastro considera que es urbano, el tipo que el ayuntamiento tiene que aplicar es el de urbano.  Si catastro considera  que es rústico, el tipo que el ayuntamiento tiene que  aplicar  es  rústico.

 

Pongo un ejemplo:

 

El IBI se calcula básicamente al aplicarle un tipo impositivo al valor catastral del inmueble. Estos tipos varían entre otros, por la naturaleza del suelo, entre rústicos y urbanos.

 

Una finca catastral en suelo no urbanizable con una casita y una piscina puede tener un valor catastral de 50.000 €. Debería ser rústica, pero por estar en un municipio cuya valoración se ha hecho antes de 2006, se considera urbana. Le llamaremos a partir de ahora "falso urbano".

 

Os adjunto un cuadro de cuánto pagaría este "falso urbano" de Valor Catastral 50.000 € dependiendo del municipio en el que estuviera y dependiendo de si se consideran urbano o rústico.
 

 

Municipio	IBI como urbano	IBI como rústico	Diferencia	Tipo Urbano	Tipo Rústico
Carmona	313,50	580,00	266,50	0,627	1,16
Dos Hermanas	200,00	425,00	225,00	0,40	0,85
El Viso del Alcor	253,50	386,50	133,00	0,51	0,77
Marchena	310,00	516,00	206,00	0,62	1,03
Lora del Río	325,00	495,00	170,00	0,65	0,99

 

Como podéis comprobar en el menor de los casos la diferencia que está dejando de recaudar el ayuntamiento va de 133,00 € en El Viso del Alcor a los  266,50 € de Carmona.

 

Por cada "falso urbano" considerado como urbano, cuyo valor catastral fuera el que he puesto como ejemplo, de 50.000,00 €, el contribuyente se está ahorrando 266,50 €.

 

No se cuántos "falsos urbanos" hay en Carmona. Imaginemos que hay 1.000 y que todos tienen un valor de 50.000,00 €. Implicaría que el ayuntamiento está dejando de recaudar 2.665.000,00 €/año en IBI. Ese dinero se podría invertir en arreglar o mejorar la situación de algunas de estas urbanizaciones.

 

El entorno rural debería estar mas protegido de lo que está y los ayuntamientos deberían tener más medios para poder hacer frente a todo este tipo de ilegalidades. Las edificaciones que se puedan legalizar, que se legalicen; las que no, que se expropien y se restablezca a su estado original. Esto es un lastre que no deberíamos seguir arrastrando.

 

Así que, señores propietarios de campos que les cobran como IBI urbano, no se quejen: todavía podría ser peor y cobrarles el doble como IBI rústico.